Analiza treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wymaga szczególnego skupienia, ale przede wszystkim umiejętności powiązania ze sobą pozornie odległych zagadnień i informacji. Tworzą one obraz całości, który zwykle nie sprzyja swobodzie inwestowania. Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że każdy plan w założeniu ma charakter ochronny i regulacyjny, nie spodziewamy się więc inwestycyjnej „wolnej amerykanki”. Nie zmienia to jednak faktu, że zakazy i ograniczenia inwestycyjne często wypaczają podstawowy cel jakim jest ochrona i kształtowanie ładu przestrzennego – o czym szybko przekona się każdy Inwestor budowlany.
Przedstawiamy zatem trzy zasady, zgodnie z którymi należy czytać i analizować miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Zasada nr 1 – Sprawdź stan prawny planu miejscowego.
W wielu przypadkach zapisy planów – w całości bądź w części – są podważane przez sądy administracyjne. Jeżeli plan został zaskarżony, toczy się postępowanie sądowe, które może skutkować uchyleniem planu w całości lub w części, podejmowanie inwestycji budowlanej jest obarczone dużym ryzykiem. Należy wtedy rozważyć różne potencjalne scenariusze wydarzeń i przygotować się na nie.
Plany miejscowe mogą być również zmieniane na wniosek rady gminy lub miasta, także w całości lub w części. Sprawdź działania administracji. Obowiązujący plan miejscowy nie wyklucza równoległego prowadzenia prac nad jego zmianą. Tuż po zakupie nieruchomości budowlanej może okazać się, że jej wartość inwestycyjna jest znikoma ze względu na nowe okoliczności.
Wyobraź sobie sytuację, w której po zakupie działki i rozpoczęciu prac nad projektem plan miejscowy zostaje uchylony lub w sposób istotny zmieniają się jego zapisy.
Działaniem ograniczającym potencjalne ryzyko może być analiza treści nowelizacji planu, która – również przed uchwaleniem – jest ogólnie dostępna na podstawie ustawy o dostępie do informacji publicznej. Zgodnie z jej zasadami, na każdym etapie obywatel może uzyskać pełną informację o pracach nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz wgląd do jego treści i załączników graficznych. Oczywiście analiza może służyć jedynie prognozowaniu, ponieważ do uchwalenia treść planu może się istotnie zmienić.
Zasada nr 2 – Czytaj plan w całości.
Nie możesz ograniczać się do analizy jedynie wypisu i wyrysu z planu. Większość urzędów gmin i miast udostępnia w formie wypisu i wyrysu jedynie niewielką część treści planu. Tymczasem treść nieudostępniona zawiera wiele ważnych informacji, które mogą mieć decydujący wpływ na powodzenie inwestycji budowlanej. Możesz więc dowiedzieć się, że działka budowlana leży w zasięgu stref ochronnych o ograniczonych możliwościach inwestycyjnych. Granice tych stref są oznaczone na rysunku planu, lecz często zwyczajowo przyjęty format wyrysu (A4) ich nie obejmuje.
Dlatego skorzystaj z Internetu i pobierz całą treść planu łącznie z załącznikiem graficznym dla całego obszaru objętego planem. Większość gmin udostępnia treść planów na swoich stronach internetowych, nieco trudniej uzyskać dostęp do załącznika graficznego. Jest on z natury rzeczy wielkoformatowy, a jego wersja elektroniczna ma dużą pojemność pliku. Zdarzały się sytuacje, w których jedyną możliwością było obejrzenie załącznika graficznego w urzędzie i ewentualnie zrobienie zdjęć aparatem cyfrowym. Wydaje się, że umieszczenie wersji elektronicznej dużego załącznika graficznego wykracza poza możliwości techniczne wielu urzędów. Na pocieszenie – mieszkańcy większych miast nie powinni mieć z tym problemów.
Zasada nr 3 – Analizuj definicje.
Wartość każdego planu miejscowego można ocenić jakością definicji w nim przyjętych. Niestety bywa z tym różnie. Niektóre definicje są wewnętrznie sprzeczne, inne z kolei są sprzeczne z zapisami innych aktów prawnych. Bywają również zbyt ogólne i „niedopowiedziane”. Najczęściej zaś bywają trudne w interpretacji, a rozstrzygnięcia zależą od opinii urzędnika.
Na każdym etapie inwestycji jej zgodność z podstawowymi definicjami planu miejscowego powinna być skrupulatnie weryfikowana.
W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt
W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt
