ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 3

Zwracamy uwagę, że potwierdzenie przez zarządcę drogi dostępności komunikacyjnej działki budowlanej jest przez urzędy administracji publicznej traktowane również jako jeden z podstawowych kryteriów oceny warunku nr 3, czyli droga jako element infrastruktury technicznej może być, zdaniem jednostronnej oceny urzędnika, wystarczający lub nie dla planowanego zamierzenia budowlanego.

Przebudowa budynku na potrzeby oddziału Banku BGŻ S. A.
Projekt W2 Architekci

Dla przykładu cytat: „…Zarząd informuje, że w chwili obecnej ul. XXX nie ma odpowiednich parametrów technicznych, przez co nie ma możliwości wykonania zjazdu. Ponadto, w celu zagwarantowania prawidłowej i bezpiecznej obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji konieczna jest przebudowa / rozbudowa układu drogowego w rejonie planowanej inwestycji. W związku z powyższym wstrzymuje się wydanie oświadczenia o warunkach przyłączenia do dróg lądowych i możliwości połączenia z drogą publiczną dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego do czasu realizacji przez Gminę przebudowy układu drogowego.”

Oczywiście Inwestor może na własny koszt zrealizować układ drogowy opisany w powyższym przykładzie. Jednak obok kosztów inwestycyjnych związanych z realizacją układu drogowego zapewniającego właściwą obsługę komunikacyjną działce budowlanej, pojawiają się również dodatkowe koszty rozszerzonego zakresu dokumentacji projektowej, czasochłonne procedury administracyjne i związane z tym opóźnienia w realizacji inwestycji budowlanej. Bez przesady można stwierdzić, że czas realizacji dokumentacji wraz ze wszelkimi uzgodnieniami ulega co najmniej podwojeniu.

Warunek nr 3

Uzbrojenie terenu i możliwości jego wykorzystania dla planowanej inwestycji wynika wprost z warunków technicznych, które należy uzyskać od zarządców i właścicieli sieci infrastrukturalnych, a w szczególności sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i opadowej, sieci gazowej, energetycznej oraz ciepłowniczej.

Odmowy wydania decyzji „wz” ze względu na brak możliwości podłączenia do sieci infrastrukturalnych zdarzają się rzadko. Nie oznacza to jednak łatwej drogi prowadzącej do przyłączenia planowanych obiektów do tych sieci. Utrudnienia pojawiają się w sytuacji znacznych odległości planowanej inwestycji od sieci, do których możemy ją podłączyć, lub ich niewystarczające parametry. Konsekwencje są następujące:

• Konieczność budowy bądź przebudowy znacznego odcinka sieci – zwykle w pasach drogowych dróg bądź terenach prywatnych.
• Konieczność przeprowadzenia czasochłonnych procedur administracyjnych związanych z uzyskanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP).
• Konieczność znacznego rozszerzenia zakresu dokumentacji projektowej wraz z uzyskaniem prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane i uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Z naszego doświadczenia wynika, że inwestycje w infrastrukturę techniczną towarzyszącą budowie obiektów budowlanych są zaskoczeniem dla wielu inwestorów i nie są oni przygotowani finansowo na ich realizację. Dodatkowo, procedury związane z budową bądź przebudową sieci bywają barierą ostateczną ze względu na brak możliwości uzyskania prawa do nieruchomości, przez które przebiegają.

Pułapka nr 7 polega ona na niedocenianiu realizacji obiektów infrastrukturalnych w ogólnym bilansie finansowym inwestycji.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 2

Warunek nr 2

Fakt „przylegania” działki budowlanej do pasa drogi publicznej nie skutkuje stwierdzeniem dostępności komunikacyjnej. Istnieje wiele możliwości, w których pomimo bliskiego sąsiedztwa drogi dostępność będzie niemożliwa lub w znaczny sposób ograniczona. Za ową dostępność odpowiada zarządca drogi, który może zdefiniować jej warunki, lub też jej brak. W związku z tym:

Pułapka nr 6 polega na zbyt pochopnej ocenie dostępu do drogi publicznej tylko i wyłącznie na podstawie bliskiego sąsiedztwa pasa drogowego.

Zabudowa mieszkaniowa
Kraków, ul. Królowej Jadwigi
Projekt W2 Architekci

Jakie zatem niespodzianki mogą nas czekać po uzyskaniu opinii zarządcy drogi. Oto najważniejsze z nich:

• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest w pobliżu skrzyżowania dróg, budowa zjazdu może być utrudniona, lub ograniczona ze względu na jego odległość od tego skrzyżowania. Znamy przypadki działek, dla których budowa zjazdu nie była możliwa.
• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest przy pasie drogowym o wysokim natężeniu ruchu, budowa zjazdu może być połączona z koniecznością znacznej przebudowy istniejącej drogi miejskiej (również gminnej lub wojewódzkiej) np. poprzez budowę dodatkowych pasów wyłączenia i włączenia w ruch drogowy, budowę ronda, nowej sygnalizacji świetlnej lub innych elementów infrastruktury drogowej. Wspomnieć należy, że taka inwestycja drogowa, realizowana przecież na koszt inwestora (dodatkowa, znaczna  pozycja w bilansie finansowym inwestycji) może być związana z koniecznością uzyskania prawa do dysponowania nieruchomościami prywatnymi na cele budowlane. Może się to okazać niemożliwe bez względu na zaangażowanie finansowe inwestora.
• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest w drugiej linii zabudowy z dostępem poprzez drogę wewnętrzną bądź gminną o niewystarczających parametrach technicznych, to zarządca tej drogi może zażądać jej znacznej przebudowy, np. poprzez realizację nowej nawierzchni asfaltowej, poszerzenia pasa drogowego (najczęściej po terenach prywatnych), budowy chodników itp.
• Jeżeli działka budowlana posiada zjazd, zarządca drogi może stwierdzić brak wystarczających parametrów technicznych tego zjazdu oraz nakazać jego przebudowę. Przebudowa zjazdu, chociaż najmniej uciążliwa w porównaniu z innymi zagrożeniami, bywa równie „kłopotliwa”, czasochłonna i kosztowna. Może bowiem wiązać się z koniecznością ingerencji w sąsiednie działki lub przebudową przepustu (w przypadku występowania rowu melioracyjnego), co znowu wiąże się z koniecznością wykonania operatu wodno-prawnego i uzyskania pozwolenia wodno-prawnego.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 1

Warunek nr 1

Pierwsze pytanie jakie sobie zadamy, aby stwierdzić, czy działki sąsiednie są zabudowane w sposób umożliwiający określenie wymagań dla nowej zabudowy to: co ustawodawca rozumie przez działkę sąsiednią? Odpowiedź wydaje się banalnie prosta – jednak są różne interpretacje tego pojęcia, ponieważ tenże ustawodawca nie podaje definicji. Dla jednych działki sąsiednie to działki bezpośrednio graniczące z działką na której planowana jest inwestycja. Dla innych zaś, są nimi wszystkie działki dostępne z tej samej drogi publicznej. Różnica jest kolosalna ponieważ w tych dwóch różnych interpretacjach dla tej samej planowanej inwestycji decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana lub też nie.

Pułapka nr 5 polega ona na niewłaściwej ocenie wpływu lokalizacji działki budowlanej oraz jej otoczenia na możliwość wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Dom pasywny
Projekt W2 Architekci

Jeżeli przyjmiemy pierwszą z przytoczonych definicji działki sąsiedniej odmowa wydania decyzji „wz” nastąpi jeżeli na działkach sąsiednich nie występuje jakakolwiek zabudowa. W drugiej sytuacji raczej się to nie zdarza, chociaż właśnie paradoksalnie wtedy inne zagadnienia nabierają większego znaczenia, o czym w rozdziale 4. To, jaka definicja działki sąsiedniej zostanie przyjęta zależy od urzędnika i praktyki przyjętej w danym urzędzie.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – WARUNKI UMOŻLIWIAJĄCE ICH WYDANIE

Sytuacja, w której dla potencjalnej działki inwestycyjnej decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie zostanie wydana zdarza się dość często. Efektem jest zwykle z niedowierzanie właściciela działki oraz potencjalnego inwestora, wynikające z braku wiedzy na temat procedur administracyjnych oraz zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Określmy więc warunki, jakie muszą być spełnione, aby decyzja „wz” mogła ujrzeć światło dzienne:

1. „Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.”
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”

Modernizacja zabytkowego dworu drewnianego
Konary k/Krakowa
Projekt W2 Architekci

Warunki te nie są, wbrew pozorom takie oczywiste, ze względu na często odmienną ich interpretację. Zmieniała się ona równolegle z występowaniem coraz bardziej nietypowych inwestycji oraz w ślad za orzeczeniami kolegiów odwoławczych i Sądów Administracyjnych w sytuacjach spornych. Prześledźmy więc kiedy będziemy narażeni na odmowę ustalenia warunków zabudowy.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt