ZAKOŃCZENIE

Decyzje o ustaleniu warunków zabudowy mają w założeniu dbać o zachowanie ładu przestrzennego, który zgodnie z definicją polega na takim ukształtowaniu przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne.

Praktyka zawodowa wskazuje jednak, że ocena, które parametry istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu należy kontynuować, a które nie, podlega subiektywnej ocenie urzędnika. Należy więc, podczas analizy potencjału inwestycyjnego działki, kierować się doświadczeniem i konsultować formułowane wnioski z urzędem. Może się to okazać trudne, czy wręcz niemożliwe, dlatego radzimy opierać się na pozytywnych relacjach międzyludzkich.

Katalog wszystkich możliwych uwarunkowań i sytuacji nie został oczywiście wyczerpany. Zamierzamy aktualizować treść naszego e-booka – zgodnie z naszymi doświadczeniami projektowymi – o wszystkie możliwe scenariusze związane z oceną potencjału inwestycyjnego działki budowlanej. Liczymy również na Twój, drogi czytelniku, współudział w tworzeniu tego poradnika. Chętnie zamieścimy w nim odpowiedzi na twoje pytania i wątpliwości. Zachęcamy do udziału w dyskusji i dodawanie komentarzy!

Jeden wniosek wydaje się uzasadniony – kupno działki budowlanej to nie tylko jej cena, lokalizacja, stan prawny ale również, a może przede wszystkim, wynik analizy jej potencjału inwestycyjnego. Działka budowlana jest bowiem tyle warta ile można na niej wybudować.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

Zapraszamy do współpracy

w2architekci.com

napisz do autora 

ROZDZIAŁ 6 DECYZJE WZ” – NIUANSE

1. Wielkość obszaru analizowanego.

Jak wiadomo „diabeł tkwi w szczegółach”. W niewielkim zakresie, ale jednak możemy sterować przebiegiem bądź zakresem dokonywanej przez urzędnika analizy urbanistycznej. Możemy na przykład zdecydować, jaką wielkość będzie miał obszar analizowany. Aby tego dokonać musimy zdecydować o umiejscowieniu tzw. frontu działki. Jest to bowiem część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę budowlaną. Zwracamy uwagę na fakt, że umiejscowienie głównego wejścia lub wjazdu do budynku nie wpływa na umiejscowienie frontu działki.

Przebudowa budynku na potrzeby oddziału Banku BGŻ S.A.
Projekt W2 Architekci

 Aby pewna „manipulacja” decyzjami urzędnika mogła się powieść i skutkować pozytywnymi efektami muszą być spełnione pewne warunki:

• Musimy mieć do czynienia z działką narożną, czyli sąsiadującą z co najmniej dwoma drogami.
• Działka budowlana powinna mieć kształt zbliżony do prostokąta – ze zdecydowana różnicą pomiędzy jej szerokością i długością

Jeżeli taką właśnie działką dysponujemy podejmujemy decyzję o lokalizacji głównego wjazdu lub wejścia na działkę. Jeżeli ten wjazd lub wejście będzie zlokalizowane na dłuższym boku działki to obszar analizowany przez urzędnika będzie większy. Jeżeli na krótszym – to mniejszy. Ma to kolosalne znaczenie w terenach mocno zurbanizowanych i obszarach śródmiejskich. Jeżeli bowiem charakter sąsiedniej zabudowy i sąsiedniego zagospodarowania ma tak duży wpływ na kształt przyszłej inwestycji budowlanej to powinniśmy zdecydować jaki rodzaj sąsiedztwa „włączamy” w obszar analizowany.

Jeden przykład wydaje się bardzo obrazowy. Jeżeli w bliskim sąsiedztwie występuje zabudowa niska, a w dalszym sąsiedztwie występuje zabudowa wysoka, to zwiększenie obszaru analizowanego (poprzez świadomy wybór frontu działki) może spowodować objęcie wysokiej zabudowy jego granicami. Efektem będzie znacznie większa średnia wysokość zabudowy w obszarze analizowanym, a w konsekwencji większe możliwości inwestycyjne. Podobna sytuacja dotyczy innych wskaźników zabudowy opisanych w Rozdziale 4, a w zasadzie wszystkich, łącznie z kluczowym parametrem polegającym na kontynuacji funkcji.

2. Wysokość zabudowy.

W przypadku inwestycji realizowanych w oparciu o decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wysokość (górnej krawędzi elewacji frontowej, a nie budynku) mierzymy od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Możemy więc „manipulować” lokalizacją głównego wejścia, aby osiągnąć zamierzone cele inwestycyjne. Ma to szczególne znaczenie w kontekście działek zróżnicowanych wysokościowo.

Projektując obiekty przekryte dachami spadzistymi zwracamy również uwagę na kierunek połaci dachowych i kalenicy w stosunku do frontu działki. W usytuowaniu równoległym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzy się do okapu, w prostopadłym zaś – do kalenicy.

3. Inwestycje w istniejącą zabudowę.

Jeżeli rozpatrujemy działkę budowlaną, na której znajduje się istniejąca zabudowa, która nie spełnia oczekiwań inwestora lub jest w stanie technicznym przesądzającym o rozbiórce – wstrzymaj buldożery! Aby zobrazować ten apel opiszemy przykład, dla którego rozbiórka istniejącego obiektu budowlanego – bez względu na jego stan – oznaczała przekreślenie rentowności finansowej inwestycji.

Przykład dotyczy sytuacji, kiedy to istniejący obiekt wybudowany w latach 70-tych  zajmował 95% powierzchni działki budowlanej. Analiza zabudowy w obszarze analizowanym wskazywała na możliwość uzyskania wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie niespełna 40%. Nie ma przy tym znaczenia fakt istnienia na działce inwestycyjnej wysokiego wskaźnika zabudowy. 

Przepisy są tak skonstruowane, że wskaźnik ten, dla nowej zabudowy, jest średnią obszaru analizowanego.

Jedyną decyzją jaką należało podjąć w tej sytuacji było podjęcie inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie istniejącego obiektu budowlanego, choćby z jego istniejącej struktury pozostała jedynie jedna ściana. A może właśnie szczególnie dlatego.

Zabudowa mieszkaniowa w Ustroniu
Projekt W2 Architekci

4. Druga linia zabudowy.

Budowa obiektów w drugiej linii zabudowy może okazać się niemożliwa, jeżeli w sąsiedztwie nie występują podobne przypadki. Możliwe bowiem jest wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy nie tylko od strony „frontu działki”, ale również w głębi terenu inwestycji. Ogranicza się w ten sposób wykorzystanie wąskich i długich działek inwestycyjnych usytuowanych prostopadle do drogi.

5. Budowa „po drugiej stronie ulicy”

Jeżeli istniejąca zabudowa zlokalizowana jest po jednej ze stron pasa drogowego, druga strona zaś jest wolna od jakiejkolwiek zabudowy, to uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy może okazać się niemożliwe. W takiej sytuacji występuje brak podstaw do wyznaczenia jakiejkolwiek linii zabudowy, jako kontynuacji zabudowy istniejącej.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 5 DECYZJE „WZ” – INNE USTALENIA

Podczas przeprowadzenia procedury administracyjnej zmierzającej do uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, organ administracji publicznej uzyskuje szereg opinii, których ustalenia mogą, choć nie muszą zostać w tej decyzji uwzględnione. O ile od decyzji służy stronom odwołanie, to opinie są dokumentami „jednostronnymi”, a ich ustalenia nie podlegają weryfikacji, i niejako jesteśmy skazani na zawarte w nich rozstrzygnięcia. Oczywiście opinie zwykle oparte są o tzw. przepisy odrębne, jednak nie w pełnym zakresie.

Budynek mieszkalny wielorodzinny
Kraków, ul. Kordylewskiego
Projekt W2 Architekci

W związku z tym będziemy mieli do czynienia z: 

• Ustaleniami dotyczącymi ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury, najczęściej w oparciu o opinię konserwatora zabytków. Zbadajmy więc, czy działka inwestycyjna leży w strefie ochrony konserwatorskiej lub czy istniejący obiekt (podlegający np. przebudowie) jest wpisany do rejestru zabytków. Podczas wstępnych konsultacji z konserwatorem zabytków dowiemy się o przewidywanych zagrożeniach.
• Ustaleniami dotyczącymi ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, najczęściej w oparciu o opinię Wydziału Ochrony Środowiska w danej jednostce samorządu terytorialnego. Zbadajmy więc, czy na terenie inwestycji zlokalizowane są drzewa lub inne formy chronionej przyrody. Wycinka drzew może być niezwykle kosztowna i wpływać na bilans finansowy inwestycji. Znane są również przypadki zdecydowanej odmowy jakiejkolwiek wycinki, a nawet przesadzania istniejących drzew dlatego realizacja inwestycji może być niemożliwa bez względu na zaangażowanie finansowe inwestora.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 4 – DECYZJE „WZ” – PARAMETRY ZABUDOWY

W ramach procedury administracyjnej zmierzającej do uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przeprowadzana jest analiza urbanistyczna warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w granicach „obszaru analizowanego”, który jest wyznaczany przez urzędnika. Kryteria i zasady wyznaczania tego obszaru są (to nie nowość) płynne i niejednoznaczne. Należy jednak podjąć próbę samodzielnego wyznaczenia obszaru analizowanego, aby przewidzieć przyszłe zapisy decyzji o warunkach zabudowy.

Budynek biurowy
Kraków, ul. Christo Botewa
Projekt W2 Architekci

Wyznaczając granicę obszaru analizowanego (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki – nie mniejszej jednak niż 50m) oraz korzystając z dostępnych map, możemy przewidzieć podstawowe parametry przyszłego zagospodarowania terenu oraz zabudowy t.j.:

• Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki – jako średnią w obszarze analizowanym.
• Wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki – jako średnią w obszarze analizowanym.
• Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem – jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Uwagi: W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

• Szerokość elewacji frontowej – na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
• Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Uwagi: Wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Jeżeli wysokość, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

• Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Najważniejszym jednak parametrem określającym możliwości inwestycyjne działki budowlanej jest funkcja nowej zabudowy. Nie pozostaje ona do wyłącznej decyzji inwestora. Przyjęto bowiem zasadę „dobrego sąsiedztwa”, która nie zawsze oznacza dobre rozwiązania przestrzenne i urbanistyczne.

Budynek usługowo - mieszkalny
Kraków, Al. Pokoju
Projekt W2 Architekci

O ile budowa biurowca w sąsiedztwie kościoła, lub hali produkcyjnej wśród zabudowy jednorodzinnej jest oczywistym absurdem, o tyle budowa pawilonu handlowo – usługowego wśród zabudowy mieszkaniowej jest typowym uzupełnieniem funkcji w odpowiedzi na potrzeby życiowe mieszkańców. Katalog pożądanego współistnienia różnych funkcji jest długi. Decyzje „wz” skutecznie ograniczają takie możliwości, a także wprawiają w osłupienie inwestorów, którzy często muszą zweryfikować swoje plany inwestycyjne. 

Po szczegółowej analizie parametrów zagospodarowania terenu oraz istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym możemy z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć zapisy decyzji „wz”. Dzięki niej zyskujemy duży komfort podejmowania decyzji o zakupie działki budowlanej, przewidujemy potencjalne ryzyka, możemy również bardziej precyzyjnie zbilansować koszty przyszłej inwestycji. Wiedząc bowiem jak szczegółowej analizy dokonuje urzędnik, widzimy jednoznacznie jak daleko plany inwestycyjne mogą odbiegać od realnych możliwości oraz unikamy kolejnej pułapki.

Pułapka nr 8 polega ona pominięciu parametrów istniejącej, sąsiedniej zabudowy oraz sąsiedniego zagospodarowania terenu oraz ich wpływu na kształt planowanej inwestycji.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – zakończenie

W idealnej sytuacji wiemy już, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy może zostać wydana, a konsekwencje analizy wszystkich warunków wstępnych są akceptowalne. Jeżeli tak, to ciągle nie może być mowy o decyzji o zakupie działki budowlanej. W następnym artykule przystępujemy do analizy potencjalnych zapisów decyzji w zakresie parametrów przyszłej zabudowy.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 5

Warunek nr 5

Ustawodawca nie precyzuje katalogu przepisów odrębnych, więc każda inwestycja musi być rozpatrywana odrębnie. Można jednak wymienić zagadnienia i ograniczenia, które często występują w ramach praktyki zawodowej:

• Odległość planowanej zabudowy od linii kolejowej.
• Odległości planowanej zabudowy od krawędzi jezdni – różna dla różnych kategorii dróg.
• Odległość planowanej zabudowy od sieci energetycznych.
• Odległość planowanej inwestycji od gazociągu wysokiego ciśnienia.

Znamy następujące przypadki.

1. Inwestor zakupił działkę inwestycyjną w małej wsi, na której planował budowę domu jednorodzinnego. Przez działkę przebiegał gazociąg. Po analizie okazało się, że jest to gazociąg wysokiego ciśnienia. Gazociąg ten nie mógł stanowić źródła gazu dla planowanej inwestycji, a jego strefa ochronna wynosiła 15 m w każdą stronę. W pasie terenu o szerokości 30 m nie można lokalizować nie tylko zabudowy, ale również miejsc postojowych dla samochodów, garaży, nawet basenu przydomowego.
2. Inwestor zakupił działkę inwestycyjną przy drodze, dla której (zgodnie z opinią zarządcy drogi) minimalna odległość od krawędzi jezdni wynosiła 20 m. W konsekwencji pas terenu wolny od zabudowy zajmował połowę powierzchni działki.
3. Inwestor zakupił działkę inwestycyjną przy autostradzie (idealna lokalizacja dla funkcji centrum logistycznego) dla której odległość planowanej zabudowy od zewnętrznej krawędzi jedni wynosiła min. 50m. W konsekwencji powierzchnia zabudowy była mniejsza o 50% od planowanej.

Dom jednorodzinnyProjekt
W2 Architekci

Dodać należy, że powyższe ograniczenia związane z zapisami przepisów odrębnych obowiązują również na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 4

Warunek nr 4

Teren nie wymagający uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne to:

• Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III – do 0,5 ha włącznie.
• Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas IV – do 1,0 ha włącznie.
• Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas V-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, do 1,0 ha włącznie.

Teren objęty zgodną na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym – to generalnie teren, który w planach przewidywany był na cele inwestycyjne.

Zespół zabudowy mieszkaniowej w Żywcu
Projekt W2 Architekci

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 3

Zwracamy uwagę, że potwierdzenie przez zarządcę drogi dostępności komunikacyjnej działki budowlanej jest przez urzędy administracji publicznej traktowane również jako jeden z podstawowych kryteriów oceny warunku nr 3, czyli droga jako element infrastruktury technicznej może być, zdaniem jednostronnej oceny urzędnika, wystarczający lub nie dla planowanego zamierzenia budowlanego.

Przebudowa budynku na potrzeby oddziału Banku BGŻ S. A.
Projekt W2 Architekci

Dla przykładu cytat: „…Zarząd informuje, że w chwili obecnej ul. XXX nie ma odpowiednich parametrów technicznych, przez co nie ma możliwości wykonania zjazdu. Ponadto, w celu zagwarantowania prawidłowej i bezpiecznej obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji konieczna jest przebudowa / rozbudowa układu drogowego w rejonie planowanej inwestycji. W związku z powyższym wstrzymuje się wydanie oświadczenia o warunkach przyłączenia do dróg lądowych i możliwości połączenia z drogą publiczną dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego do czasu realizacji przez Gminę przebudowy układu drogowego.”

Oczywiście Inwestor może na własny koszt zrealizować układ drogowy opisany w powyższym przykładzie. Jednak obok kosztów inwestycyjnych związanych z realizacją układu drogowego zapewniającego właściwą obsługę komunikacyjną działce budowlanej, pojawiają się również dodatkowe koszty rozszerzonego zakresu dokumentacji projektowej, czasochłonne procedury administracyjne i związane z tym opóźnienia w realizacji inwestycji budowlanej. Bez przesady można stwierdzić, że czas realizacji dokumentacji wraz ze wszelkimi uzgodnieniami ulega co najmniej podwojeniu.

Warunek nr 3

Uzbrojenie terenu i możliwości jego wykorzystania dla planowanej inwestycji wynika wprost z warunków technicznych, które należy uzyskać od zarządców i właścicieli sieci infrastrukturalnych, a w szczególności sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i opadowej, sieci gazowej, energetycznej oraz ciepłowniczej.

Odmowy wydania decyzji „wz” ze względu na brak możliwości podłączenia do sieci infrastrukturalnych zdarzają się rzadko. Nie oznacza to jednak łatwej drogi prowadzącej do przyłączenia planowanych obiektów do tych sieci. Utrudnienia pojawiają się w sytuacji znacznych odległości planowanej inwestycji od sieci, do których możemy ją podłączyć, lub ich niewystarczające parametry. Konsekwencje są następujące:

• Konieczność budowy bądź przebudowy znacznego odcinka sieci – zwykle w pasach drogowych dróg bądź terenach prywatnych.
• Konieczność przeprowadzenia czasochłonnych procedur administracyjnych związanych z uzyskanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP).
• Konieczność znacznego rozszerzenia zakresu dokumentacji projektowej wraz z uzyskaniem prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane i uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Z naszego doświadczenia wynika, że inwestycje w infrastrukturę techniczną towarzyszącą budowie obiektów budowlanych są zaskoczeniem dla wielu inwestorów i nie są oni przygotowani finansowo na ich realizację. Dodatkowo, procedury związane z budową bądź przebudową sieci bywają barierą ostateczną ze względu na brak możliwości uzyskania prawa do nieruchomości, przez które przebiegają.

Pułapka nr 7 polega ona na niedocenianiu realizacji obiektów infrastrukturalnych w ogólnym bilansie finansowym inwestycji.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 2

Warunek nr 2

Fakt „przylegania” działki budowlanej do pasa drogi publicznej nie skutkuje stwierdzeniem dostępności komunikacyjnej. Istnieje wiele możliwości, w których pomimo bliskiego sąsiedztwa drogi dostępność będzie niemożliwa lub w znaczny sposób ograniczona. Za ową dostępność odpowiada zarządca drogi, który może zdefiniować jej warunki, lub też jej brak. W związku z tym:

Pułapka nr 6 polega na zbyt pochopnej ocenie dostępu do drogi publicznej tylko i wyłącznie na podstawie bliskiego sąsiedztwa pasa drogowego.

Zabudowa mieszkaniowa
Kraków, ul. Królowej Jadwigi
Projekt W2 Architekci

Jakie zatem niespodzianki mogą nas czekać po uzyskaniu opinii zarządcy drogi. Oto najważniejsze z nich:

• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest w pobliżu skrzyżowania dróg, budowa zjazdu może być utrudniona, lub ograniczona ze względu na jego odległość od tego skrzyżowania. Znamy przypadki działek, dla których budowa zjazdu nie była możliwa.
• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest przy pasie drogowym o wysokim natężeniu ruchu, budowa zjazdu może być połączona z koniecznością znacznej przebudowy istniejącej drogi miejskiej (również gminnej lub wojewódzkiej) np. poprzez budowę dodatkowych pasów wyłączenia i włączenia w ruch drogowy, budowę ronda, nowej sygnalizacji świetlnej lub innych elementów infrastruktury drogowej. Wspomnieć należy, że taka inwestycja drogowa, realizowana przecież na koszt inwestora (dodatkowa, znaczna  pozycja w bilansie finansowym inwestycji) może być związana z koniecznością uzyskania prawa do dysponowania nieruchomościami prywatnymi na cele budowlane. Może się to okazać niemożliwe bez względu na zaangażowanie finansowe inwestora.
• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest w drugiej linii zabudowy z dostępem poprzez drogę wewnętrzną bądź gminną o niewystarczających parametrach technicznych, to zarządca tej drogi może zażądać jej znacznej przebudowy, np. poprzez realizację nowej nawierzchni asfaltowej, poszerzenia pasa drogowego (najczęściej po terenach prywatnych), budowy chodników itp.
• Jeżeli działka budowlana posiada zjazd, zarządca drogi może stwierdzić brak wystarczających parametrów technicznych tego zjazdu oraz nakazać jego przebudowę. Przebudowa zjazdu, chociaż najmniej uciążliwa w porównaniu z innymi zagrożeniami, bywa równie „kłopotliwa”, czasochłonna i kosztowna. Może bowiem wiązać się z koniecznością ingerencji w sąsiednie działki lub przebudową przepustu (w przypadku występowania rowu melioracyjnego), co znowu wiąże się z koniecznością wykonania operatu wodno-prawnego i uzyskania pozwolenia wodno-prawnego.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 1

Warunek nr 1

Pierwsze pytanie jakie sobie zadamy, aby stwierdzić, czy działki sąsiednie są zabudowane w sposób umożliwiający określenie wymagań dla nowej zabudowy to: co ustawodawca rozumie przez działkę sąsiednią? Odpowiedź wydaje się banalnie prosta – jednak są różne interpretacje tego pojęcia, ponieważ tenże ustawodawca nie podaje definicji. Dla jednych działki sąsiednie to działki bezpośrednio graniczące z działką na której planowana jest inwestycja. Dla innych zaś, są nimi wszystkie działki dostępne z tej samej drogi publicznej. Różnica jest kolosalna ponieważ w tych dwóch różnych interpretacjach dla tej samej planowanej inwestycji decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana lub też nie.

Pułapka nr 5 polega ona na niewłaściwej ocenie wpływu lokalizacji działki budowlanej oraz jej otoczenia na możliwość wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Dom pasywny
Projekt W2 Architekci

Jeżeli przyjmiemy pierwszą z przytoczonych definicji działki sąsiedniej odmowa wydania decyzji „wz” nastąpi jeżeli na działkach sąsiednich nie występuje jakakolwiek zabudowa. W drugiej sytuacji raczej się to nie zdarza, chociaż właśnie paradoksalnie wtedy inne zagadnienia nabierają większego znaczenia, o czym w rozdziale 4. To, jaka definicja działki sąsiedniej zostanie przyjęta zależy od urzędnika i praktyki przyjętej w danym urzędzie.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – WARUNKI UMOŻLIWIAJĄCE ICH WYDANIE

Sytuacja, w której dla potencjalnej działki inwestycyjnej decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie zostanie wydana zdarza się dość często. Efektem jest zwykle z niedowierzanie właściciela działki oraz potencjalnego inwestora, wynikające z braku wiedzy na temat procedur administracyjnych oraz zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Określmy więc warunki, jakie muszą być spełnione, aby decyzja „wz” mogła ujrzeć światło dzienne:

1. „Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.”
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”

Modernizacja zabytkowego dworu drewnianego
Konary k/Krakowa
Projekt W2 Architekci

Warunki te nie są, wbrew pozorom takie oczywiste, ze względu na często odmienną ich interpretację. Zmieniała się ona równolegle z występowaniem coraz bardziej nietypowych inwestycji oraz w ślad za orzeczeniami kolegiów odwoławczych i Sądów Administracyjnych w sytuacjach spornych. Prześledźmy więc kiedy będziemy narażeni na odmowę ustalenia warunków zabudowy.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

DECYZJE O USTALENIU WARUNKÓW ZABUDOWY (WZ)

Decyzje o warunkach zabudowy miały formułować zasady ustalania parametrów zabudowy w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tymczasowo – do momentu jego uchwalenia. 

Okazało się szybko, że większość inwestycji, przez wiele lat, „skazanych” było na te decyzje. Nadal są i długo będą. Plany powstają zbyt wolno i ciągle obejmują zbyt mało terenów. Dlatego tak dużo miejsca poświęcimy decyzjom „wz”. Na pewno przez wiele lat będą one ciągle kluczowym elementem procesu inwestycyjnego. 

Dom jednorodzinny - Zabierzów k/Krakowa
projekt W2 Architekci

Oczywiście w sytuacji idealnej kupujemy działkę z wydaną dla niej decyzją o warunkach zabudowy. Zdarza się ona jednak niezwykle rzadko. Dlatego analiza na tym etapie polega na zdefiniowaniu potencjalnych zapisów decyzji „wz”, tak, aby zakup działki inwestycyjnej wiązał się z jak najmniejszym ryzykiem.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

7. Inne zapisy planów miejscowych.

W ogólnych zapisach planów miejscowych, o czym mówi Zasada nr 2 w Rozdziale 1, pojawiają się m.in. zakazy i nakazy dla planowanej zabudowy, których często nie bierze się pod uwagę podczas analizy potencjału inwestycyjnego działki budowlanej. Mogą one mieć kolosalne znaczenie w kontekście planów inwestorskich, dlatego opiszemy kilka z nich.

• Konieczność zagospodarowanie terenów zieleni, często wchodzących w skład działki inwestycyjnej jako przestrzeni ogólnodostępnych.
• Nakaz zachowania i ochrony drzew rosnących na terenie inwestycji – Często ich wycięcie jest prawnie niemożliwe, a w sytuacji uzyskania takiej możliwości – koszt wycięcia może stanowić olbrzymią pozycję w kosztorysie inwestycji.
• Zakaz lokalizacji inwestycji mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Katalog takich inwestycji jest niezwykle rozbudowany, i wbrew pozorom nie dotyczą tylko obiektów przemysłowych.
• Zakaz lokalizacji urządzeń reklamowych lub ograniczenie ich wielkości – szczególne znaczenie dla inwestycji komercyjnych.
• Zakaz lokalizacji obiektów handlowych przekraczających podana w planie maksymalną powierzchnię – szczególne znaczenie dla możliwości realizacji wielkoprzestrzennych sklepów.

Aranżacja wnętrz budynku biurowego
Kraków, ul. Christo Botewa
projekt W2 Architekci

Należy zwrócić szczególną uwagę na potencjalną lokalizację działki budowlanej w obszarze terenów szczególnie chronionych – parków krajobrazowych lub ich otulin, a także w strefach ochrony konserwatorskiej. Związane z tym faktem ograniczenia mogą zrujnować każdą inwestycję.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

6. Forma architektoniczna obiektów budowlanych.

Dla wielu architektów sposób definiowania w planach miejscowych formy architektonicznej realizowanych obiektów stanowi nie lada problem. Szczegółowe wymagania dotyczące kształtu i nachylenia dachu, wysięgu okapów dachowych, materiałów wykończeniowych, a nawet kształtu i wielkości okien mogą niejednokrotnie stać w sprzeczności również z planami inwestora, szczególnie w kontekście funkcji obiektu.

W niektórych planach miejscowych dopuszcza się odstępstwa od niektórych zasad kształtowania zabudowy, np. dla „budynków o nowatorskich rozwiązaniach architektonicznych, wysokich walorach estetycznych stanowiących o podniesieniu wartości kulturowej miejsca”.

Aranżacja wnętrz budynku biurowego
Kraków, ul. Christo Botewa
Projekt W2 Architekci

Spełnienie jednak wyżej cytowanego warunku jest poddane subiektywnej ocenie urzędnika i w związku z tym jego zastosowanie wymaga podjęcia dużego ryzyka.

Ponadto analiza prawna wskazuje, że cytowany zapis jest niezgodny z prawem, na co wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 marca 2007 r. (II SA/Kr 1148/07).

Zalecamy więc szczególną ostrożność podczas stosowania tej teoretycznej „furtki” dla projektantów i inwestorów. Może okazać się, że nawet prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę zostanie podważona.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

5. Wskaźnik ilości miejsc postojowych.

Obecnie obserwujemy, zwłaszcza w granicach dużych miast, presję administracji publicznej i opinii publicznej na zwiększenie ilości miejsc postojowych dla obsługi nowych inwestycji budowlanych. Tendencja jest w zasadnie właściwa, biorąc pod uwagę nieustanne problemy z parkowaniem w obszarach śródmiejskich – wykorzystywanie chodników i skwerów w celach parkingowych nieustannie obniża jakość przestrzeni miejskich i utrudnia komunikację pieszą. 

Jest też oczywiście druga strona medalu. Inwestorzy zwracają uwagę na tendencje przeważające w wielu miastach europejskich, ograniczające ruch samochodowy w centrach miast. Niezbędną infrastrukturę parkingową zapewnia samorząd poprzez budowę wielopoziomowych parkingów na obrzeżach dzielnic śródmiejskich, ograniczając możliwość parkowania w centrum jedynie dla mieszkańców.

Po którejkolwiek ze stron „sporu” staniemy w tej sprawie zwracamy uwagę na wpływ wymaganej ilości miejsc postojowych na kształt inwestycji. W opisie tego wpływu posłużymy się kolejnym przykładem, który pośrednio weryfikuje też podstawowe założenie każdego planu miejscowego, a mianowicie ochronę ładu przestrzennego.

Budynek mieszkalno-usługowy
Kraków, ul. Lwowska
projekt W2 Architekci

Przykład obejmuje inwestycję w centrum zabytkowej dzielnicy, w której Inwestor planował budowę budynku mieszkalnego z usługami w zabudowie plombowej. Z definicji uzupełnienie zabudowy pierzejowej jest działaniem wskazanym w celu realizacji wyżej opisanego, nadrzędnego celu rewitalizacji zabytkowej tkanki miejskiej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że „luka” w pierzei zabytkowych kamienic, najczęściej niezagospodarowana, odsłaniająca szpetne ściany szczytowe sąsiednich budynków nie należy do stanu pożądanego.

Obowiązujący w tym rejonie plan miejscowy nakazuje realizacje miejsc postojowych w ilości 1,5 miejsca postojowego na 1 mieszkanie oraz 30 miejsc postojowych na każde 1000 m2 powierzchni użytkowej usług.

Aby ocenić realne możliwości realizacji takiej ilości miejsc postojowych dla przykładowej inwestycji musimy opisać nieco dokładniej charakterystykę budynku. Miał on więc być – zgodnie z zasadą kontynuacji charakteru zabudowy – obiektem cztero-kondygnacyjnym plus poddasze użytkowe (klasyczna kamienica) z klatką schodową usytułowaną centralnie, z czterema mieszkaniami na 1 kondygnacji. Mieszkania mogły mieć powierzchnię ok 40-50 m2 każde, czyli spełniającą zapotrzebowanie na rynku nieruchomości. W rezultacie mamy do czynienia z szesnastoma mieszkaniami oraz lokalami użytkowymi zlokalizowanymi w parterze o pow. ok. 200 m2.

Zaczynamy więc proste obliczenia matematyczne, z których wynika wymagana ilość miejsc postojowych na poziomie 30 sztuk.

Dalsza analiza przykładowej lokalizacji w kontekście zapisów planu ujawnia kolejne okoliczności. Działka budowlana poza obszarem, na którym można wybudować obiekt o gabarytach zbliżonych do budynków sąsiednich zawiera w sobie wewnętrzny obszar przeznaczony w planie pod zieleń (wewnętrzny zielony dziedziniec).

Zadajemy więc sobie pytanie gdzie lokalizować 30 miejsc postojowych.

• Lokalizacja parkingów na poziomie terenu, nawet przy założeniu rezygnacji z najniższej kondygnacji usługowej nie jest możliwa w realizacji ze względu na wymiary miejsc postojowych wraz z powierzchnią manewrową oraz ich odległości od granic działki i okien pomieszczeń mieszkalnych. Nawet przy nieuwzględnianiu tych odległości powierzchnia tych miejsc jest większa niż cała powierzchnia działki budowlanej.
• Lokalizacja parkingów na kondygnacji podziemnej nie jest możliwa ze względu na trudności komunikacyjne (rampy zjazdowe wraz dojazdem z właściwym promieniem skrętu zajmują 50% powierzchni działki).

Kolejne pytanie zostało więc postawione nieco inaczej. Jaką ilość miejsc postojowych można zrealizować na przedmiotowej działce, aby powstający obiekt mógł mieć gabaryty i formę zgodną z zasadą kontynuacji sąsiedniej zabudowy, zachowując jednocześnie zgodność ze wszystkimi przepisami dotyczącymi parkingów.

Zespół zabudowy mieszkaniowej w Ustroniu
projekt W2 Architekci

Odpowiedź: Na przedmiotowej działce można zrealizować 6 miejsc postojowych przy zachowaniu wszelkich obowiązujących przepisów oraz zapisów planu dotyczących realizacji „zielonego” dziedzińca. W tym celu konieczna była rezygnacja z usług w parterze gdzie należało zlokalizować parking.

Konsekwencje: W budynku można zlokalizować 4 mieszkania o powierzchni ok 200 m2 każde, nieużytkowe poddasze oraz parter z przeznaczeniem na zamknięty parking dla mieszkańców.

Przykład nie jest teoretyczny i odzwierciedla wpływ zapisów planu na możliwości realizacji inwestycji. Jej kształt będący rezultatem szeregu okoliczności jest nie do przyjęcia dla Inwestora. Oczywiście można powiedzieć, co często się zdarza, że zapewnienie właściwej obsługi komunikacyjnej w rejonie jest ważniejsze niż indywidualny interes developera. Oczywiście tak, ale rezultatem takiego podejścia jest ziejąca pustką „wyrwa” w tkance urbanistycznej, która nigdy i przez nikogo nie zostanie zabudowana. Stoi to w oczywistej sprzeczności z ideą planów miejscowych, które miały tworzyć ład urbanistyczny.

Zasady obsługi parkingowej definiowane w planach miejscowych poddają w wątpliwość zasadność realizacji wielu inwestycji budowlanych. W brew pozorom nie uważamy, że zawsze są wygórowane. Uważamy jednak, wracając do meritum, że potencjał inwestycyjny działki budowlanej należy zawsze oceniać w kontekście możliwości parkowania.

Pułapka nr 4 polega ona na niewłaściwej ocenie wpływu wymaganej przez plan ilości miejsc postojowych. Okazuje się zbyt często, że realizacja parkingów, nawet w małej ilości, uniemożliwia realizację obiektów kubaturowych o oczekiwanej powierzchni.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

4. Wysokość zabudowy.

Na początek przykłady definicji:

Definicja 1 (przykładowy plan miejscowy): „wysokości budynku – należy przez to rozumieć wysokość określoną ilością kondygnacji nadziemnych lub liczoną w metrach od poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku do górnej płaszczyzny stropu nad najwyższą kondygnacją użytkową (łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy osłaniającej) lub do kalenicy dachu,”

Definicja 1 (Warunki techniczne): „Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.”

Budynek Mieszkalny Wielorodzinny
Kraków, ul. Kordylewskiego
projekt W2 Architekci

Powyższe przykłady służą stwierdzeniu faktu, że definicja wysokości budynków określona w planie miejscowym, może znacznie odbiegać od obowiązującej w przepisach odrębnych. Jego świadomość jest kluczowa przy ocenie potencjału inwestycyjnego działki budowlanej – zarówno tej przeznaczonej pod budowę dużej inwestycji kubaturowej, jak i domu jednorodzinnego. Nie każdy bowiem Inwestor indywidualny zadowoli się typowym domkiem – parter + poddasze użytkowe.

Analizę wpływu wysokości planowanej zabudowy realne możliwości budowania można rozpocząć od zadania kilku kluczowych pytań. 

Odpowiedzi na nie określą skalę możliwych rozbieżności pomiędzy planami budowlanymi Inwestora a realnymi możliwościami zabudowy działki budowlanej.

Pytanie 1: która z definicji obowiązuje w planie. Plan może definiować wysokość zabudowy lub odwoływać się do przepisów odrębnych.

Pytanie 2: Gdzie będzie zlokalizowane główne lub najniżej położone wejście do budynku. Ma to kolosalne znaczenie na działkach budowlanych ze spadkiem. Punkt rozpoczęcia pomiaru wysokości może znajdować się w najniżej lub najwyżej zlokalizowanym miejscu działki.

Pytanie 3: Czy budynek będzie posiadał wejście do kondygnacji przyziemnej. Na działkach posiadających duży spadek może okazać się, że kondygnacja pełniąca rolę piwnicy lub garażu zostanie zakwalifikowana jako nadziemna, co spowoduje, że wejście do niej będzie właśnie tym najniżej położonym wejściem, od którego należy rozpocząć pomiar wysokości. Generalnie rzecz biorąc kwalifikacja najniższej kondygnacji i zaliczenie jej do nadziemnej lub podziemnej robi wielką różnicę.

Pytanie 4: Jak urzędnik zinterpretuje prosty, wydawało by się, zapis określający poziom terenu przy wejściu do budynku. Nie wiemy bowiem, czy jest to poziom projektowany, czy istniejący i jak zostanie potraktowany w sytuacji wystąpienia schodów terenowych prowadzących do wejścia. Oczywiście, jak można się spodziewać interpretacje urzędników są skrajnie różne, ale częściej na niekorzyść Inwestorów.

Odpowiedzi na powyższe pytania może dostarczyć tylko koncepcja architektoniczno – budowlana, która poza tym zweryfikuje inne zagadnienia natury architektonicznej. O innych zagadnieniach z tej grupy piszemy w kolejnych rozdziałach, ale ich związek z zapisami planów miejscowych, podobnie jak wzajemne „zazębianie się” zagadnień jest faktem niezaprzeczalnym.

Efektem analizy zagadnień związanych z wysokością budynku jest określenie ilości kondygnacji, a w konsekwencji możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej budynku. Może okazać się, że ilość możliwych do wybudowania kondygnacji budynku jest mniejsza od planowanej. W sposób zasadniczy zmienia się więc ocena potencjału działki budowlanej.

Pułapka nr 3 polega ona na niewłaściwej ocenie wysokości budynku, a w konsekwencji możliwej do realizacji ilości kondygnacji i wynikającej z niej wielkości powierzchni użytkowej obiektu budowlanego. 

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

Należy również zwrócić uwagę, że „przeciętny” Inwestor planujący budowę domu jednorodzinnego równie często wpada w pułapkę „złej informacji”, a skutki zakupu działki budowlanej, która nie spełnia Jego oczekiwań mogą być równie dotkliwe i frustrujące.

Budynek świetlicy przy Szkole Podstawowej w Gdowie
projekt W2 Architekci

Nie możemy zapominać o nieustannym sprawdzaniu, czy analiza potencjału inwestycyjnego działki budowlanej opiera się o właściwe definicje, o czym wspominamy w Rozdziale 1. Wskaźnik powierzchni zabudowy należy rozpatrywać w oparciu o jej definicję określoną w planie, która może być odmienna od definicji w przepisach odrębnych.

Budynek świetlicy przy Szkole Podstawowej w Gdowie
projekt W2 Architekci

Ponadto w planach miejscowych pojawiają się zupełnie nowe pojęcia, odmienne od stosowanych dotychczas, np. jak „powierzchnia zainwestowania” uwzględniająca już powierzchnię przeznaczoną pod dojścia, dojazdy, parkingi i wszystkie inne rodzaje powierzchni nie będące powierzchnią biologicznie czynną. Tego typu nowe pojęcia są jednak rzadkością i są wprowadzane tylko w nielicznych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

Dokonujemy zatem analizy rozpoczętej w poprzednim artykule:

1. Na działce budowlanej należy zlokalizować miejsca postojowe dla samochodów osobowych. Ich ilość określa plan miejscowy, ale dla potrzeb przykładu możemy ją określić na poziomie 2 szt. w tym jedno dla osoby niepełnosprawnej. Powierzchnia tych miejsc wraz z powierzchnią manewrową to ok. 55,5 m2. 
2. Na działce budowlanej należy zlokalizować dojście dla pieszych, które w naszym przykładzie będzie miało powierzchnię ok. 15 m2 przy założeniu jego szerokości na poziomie 1,5 m oraz długości 10 m (od chodnika przy drodze, wzdłuż dojazdu i parkingu do wejścia do budynku).
3. Na działce należy zlokalizować śmietnik (jeżeli Inwestorowi zależy na przeznaczeniu jak największej powierzchni w obiekcie na funkcje usługowe). Jego powierzchnia to ok. 4 m2.

Nawierzchnia utwardzona na działce będzie miała powierzchnię ok. 74,5 m2. Daje ona procentowy udział w powierzchni działki na poziomie 7,45%.

Zespół zabudowy mieszkaniowej
Zielonki k/Krakowa
projekt W2 Architekci

Początkowo wydaje się, że problem nie zaistniał. Może on jednak pojawić się po odczytaniu w planie informacji na temat wymaganej powierzchni biologiczni czynnej. Otóż bardzo często zdarza się, że jej wartość jest uzupełnieniem powierzchni zabudowy do poziomu 100 %, czyli w naszym przykładzie będzie wynosić 70%. Szybko więc okazuje się, że budynek będzie mógł mieć powierzchnię zabudowy jedynie 225,5 m2! Będzie ona mniejsza od zakładanej o ok. 25%! 

Jeżeli budynek będzie przeznaczony do sprzedaży lub wynajmu wartość ta dodatkowo zyskuje na znaczeniu.

Przykład jest teoretyczny i oponent naszego toku myślenia może stwierdzić, że przy wymaganej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 20% nie ma żadnego problemu. Oczywiście każdą inwestycję należy traktować indywidualnie i jeden teoretyczny przypadek nie musi potwierdzać reguły. Jednakże przy większych inwestycjach mieszkaniowych lub komercyjnych należy zwrócić uwagę na następujące uwarunkowania:

1. Znaczne powierzchnie przeznaczone pod rozbudowane parkingi.
2. Duże powierzchnie dróg dojazdowych.
3. Rozbudowane dojścia dla pieszych – przy znacznym natężeniu ruchu pieszego o szerokości znacznie przekraczającym minimalną wartość 1,5 m.
4. Konieczność budowy dróg pożarowych, często z placem manewrowym dla samochodów straży pożarnej.
5. Konieczność budowy ramp zjazdowych do garaży podziemnych oraz pochylni dla osób niepełnosprawnych.
6. Konieczność realizacji innych elementów zagospodarowania terenu, które podnoszą wartość rynkową inwestycji np. Placów zabaw dla dzieci przy inwestycjach mieszkaniowych.

Z praktyki zawodowej wynika, że powierzchnia zagospodarowania terenu o przeznaczeniu innym niż zieleń i budynki może osiągać poziom od 10 do 30 % powierzchni działki inwestycyjnej. W skrajnych przypadkach przy dużych inwestycjach np. obiektów handlowych - nawet ponad 50 %.

Wnioskiem z powyższych rozważań będzie:

Pułapka nr 2. polega ona na powszechnej praktyce stosowanej przez wielu pośredników nieruchomości, którzy w informacji przekazywanej swoim klientom stosują uproszczoną i dalece niewystarczającą metodę określania maksymalnej powierzchni zabudowy. Nie może ona stanowić podstawy do planowania kosztów i przyszłych zysków z inwestycji budowlanej. A tym bardzie podjęcia decyzji o zakupie działki budowlanej.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

2. Przeznaczenie dopuszczalne

Określa uzupełniającą funkcję w obszarze planu. Często pojawia się zapis o maksymalnej dopuszczalnej powierzchni obiektów zaliczanych do funkcji dopuszczalnej.

Pułapka nr 1 polega na rozbieżności w interpretacji prostych w założeniu przepisów. Katalogi funkcji bywają niejasne, niepełne i niedoprecyzowane, ich definicje niejednoznaczne i nieujęte w zapisach planu. 

Budynek Szkoły Podstawowej
Bibice k/Krakowa
projekt W2 Architekci

3. Wskaźnik powierzchni zabudowy

Jeden z najważniejszych parametrów podlegających analizie. Pomimo prostej zasady obliczeń jest on źródłem nieustających i licznych błędów skutkujących niewłaściwą oceną maksymalnej dopuszczalnej powierzchni obiektów budowlanych. Błędy nie polegają na niewłaściwej interpretacji zapisów planu, a na nieuwzględnieniu w tej kalkulacji zagadnień architektoniczno – budowlanych oraz zapisów innych aktów prawnych.

Najczęściej wartość maksymalnej powierzchni zabudowy jest określana wskaźnikiem procentowym. Zatem inwestorzy zwykli stosować prostą matematykę w celu dokonania obliczeń. Idąc tym tropem formułujemy równanie:

Pz = (Pd * Wz) / 100

 

Gdzie:

Pz - Oczekiwana maksymalna powierzchnia zabudowy

Pd - Powierzchnia działki budowlanej

Wz – Wskaźnik procentowy określony w planie.

W dalszych rozważaniach posłużymy się przykładowymi wartościami, które unaocznią skalę popełnianych błędów, i tak:

Pd = 10 arów = 1000 m2.

Wz = 30%

Teoretycznie Inwestor chce wybudować mały budynek usługowy w celu prowadzenia nieokreślonej działalności usługowej. Przykładowe rozmiary działki 25 x 40 m.

Podczas zakupu działki Inwestor został zapewniony przez pośrednika nieruchomości, że będzie mógł wybudować obiekt o powierzchni zabudowy 300 m2 wynikającej z przeliczenia wzoru matematycznego.

W następnym odcinku dokonamy szczegółowej analizy przypadku.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI

Analiza zapisów planu miejscowego to zajęcie żmudne i wymagające znajomości wielu zagadnień projektowych i prawnych. Szczegółowo przeprowadza się ją w trakcie projektowania architektoniczno – budowlanego. Jednak zaniedbanie tego procesu na wstępnym etapie planowania inwestycji, a w szczególności przed podjęciem decyzji o zakupie działki budowlanej, może pociągać za sobą daleko idące konsekwencje, w skrajnych przypadkach nawet brak możliwości realizacji inwestycji. Dlatego właśnie szczegółowo omówimy każdy element tej analizy.

Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami
Kraków, ul. Seniorów Lotnictwa
projekt W2 Architekci

Zacznij od sprawdzenia, w jakim obszarze planu znajduje się Twoja działka budowlana. W tej części planu znajdziesz kluczowe informacje określające kształt przyszłej inwestycji, oraz pułapki zastawione przez urzędników na każdego inwestora.

1. Przeznaczenie podstawowe

Określa ono dominującą funkcję w obszarze i jest szczegółowo opisane w formie definicji, oraz katalogu funkcji.

Szczegółowo analizuj funkcje wymienione jako podstawowe. Często stosowany jest zapis w formie listy funkcji wymienianych kolejno, zakończonej skrótem „itp.”. Jest to tzw. katalog otwarty funkcji, który można rozbudować dla własnych potrzeb zachowując jednak jego zgodność z podstawowym ogólnie sformułowanym przeznaczeniem. Zdarzają się jednak przypadki literalnego traktowania przez urzędników takiej listy jako zamkniętego katalogu funkcji.

Dla przykładu możemy się posłużyć zapisem mówiącym, że: „Niezależnie od przeznaczenia podstawowego i uzupełniającego, w granicach każdej z nieruchomości, mogą występować dodatkowo (bez jego jednoznacznego definiowania w planie) budynki pomocnicze (garaże, pomieszczenia gospodarcze itp.)”

Z powyższego cytatu płynie kilka wniosków. Po pierwsze nie wiemy na pewno, jakie inne funkcje mogą być realizowane w ramach tzw. budynków pomocniczych. Nie wiemy czy budynki, takie jak stacje trafo i inne budynki o funkcji technicznej lub duże garaże wielopoziomowe mogą być nazwane budynkami pomocniczymi.

cdn...

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 1 - PLANY MIEJSCOWE - JAK JE CZYTAĆ BY NIE WPAŚĆ W PUŁAPKĘ

Analiza treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wymaga szczególnego skupienia, ale przede wszystkim umiejętności powiązania ze sobą pozornie odległych zagadnień i informacji. Tworzą one obraz całości, który zwykle nie sprzyja swobodzie inwestowania. Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że każdy plan w założeniu ma charakter ochronny i regulacyjny, nie spodziewamy się więc inwestycyjnej „wolnej amerykanki”. Nie zmienia to jednak faktu, że zakazy i ograniczenia inwestycyjne często wypaczają podstawowy cel jakim jest ochrona i kształtowanie ładu przestrzennego – o czym szybko przekona się każdy Inwestor budowlany. 

Przedstawiamy zatem trzy zasady, zgodnie z którymi należy czytać i analizować miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Zasada nr 1 – Sprawdź stan prawny planu miejscowego. 

Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami
Kraków, ul. Seniorów Lotnictwa
projekt W2 Architekci

W wielu przypadkach zapisy planów – w całości bądź w części – są podważane przez sądy administracyjne. Jeżeli plan został zaskarżony, toczy się postępowanie sądowe, które może skutkować uchyleniem planu w całości lub w części, podejmowanie inwestycji budowlanej jest obarczone dużym ryzykiem. Należy wtedy rozważyć różne potencjalne scenariusze wydarzeń i przygotować się na nie.

Plany miejscowe mogą być również zmieniane na wniosek rady gminy lub miasta, także w całości lub w części. Sprawdź działania administracji. Obowiązujący plan miejscowy nie wyklucza równoległego prowadzenia prac nad jego zmianą. Tuż po zakupie nieruchomości budowlanej może okazać się, że jej wartość inwestycyjna jest znikoma ze względu na nowe okoliczności.

Wyobraź sobie sytuację, w której po zakupie działki i rozpoczęciu prac nad projektem plan miejscowy zostaje uchylony lub w sposób istotny zmieniają się jego zapisy.

Działaniem ograniczającym potencjalne ryzyko może być analiza treści nowelizacji planu, która – również przed uchwaleniem – jest ogólnie dostępna na podstawie ustawy o dostępie do informacji publicznej. Zgodnie z jej zasadami, na każdym etapie obywatel może uzyskać pełną informację o pracach nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz wgląd do jego treści i załączników graficznych. Oczywiście analiza może służyć jedynie prognozowaniu, ponieważ do uchwalenia treść planu może się istotnie zmienić.

Zasada nr 2 – Czytaj plan w całości.

Nie możesz ograniczać się do analizy jedynie wypisu i wyrysu z planu. Większość urzędów gmin i miast udostępnia w formie wypisu i wyrysu jedynie niewielką część treści planu. Tymczasem treść nieudostępniona zawiera wiele ważnych informacji, które mogą mieć decydujący wpływ na powodzenie inwestycji budowlanej. Możesz więc dowiedzieć się, że działka budowlana leży w zasięgu stref ochronnych o ograniczonych możliwościach inwestycyjnych. Granice tych stref są oznaczone na rysunku planu, lecz często zwyczajowo przyjęty format wyrysu (A4) ich nie obejmuje.

Dlatego skorzystaj z Internetu i pobierz całą treść planu łącznie z załącznikiem graficznym dla całego obszaru objętego planem. Większość gmin udostępnia treść planów na swoich stronach internetowych, nieco trudniej uzyskać dostęp do załącznika graficznego. Jest on z natury rzeczy wielkoformatowy, a jego wersja elektroniczna ma dużą pojemność pliku. Zdarzały się sytuacje, w których jedyną możliwością było obejrzenie załącznika graficznego w urzędzie i ewentualnie zrobienie zdjęć aparatem cyfrowym. Wydaje się, że umieszczenie wersji elektronicznej dużego załącznika graficznego wykracza poza możliwości techniczne wielu urzędów. Na pocieszenie – mieszkańcy większych miast nie powinni mieć z tym problemów.

Zasada nr 3 – Analizuj definicje. 

Wartość każdego planu miejscowego można ocenić jakością definicji w nim przyjętych. Niestety bywa z tym różnie. Niektóre definicje są wewnętrznie sprzeczne, inne z kolei są sprzeczne z zapisami innych aktów prawnych. Bywają również zbyt ogólne i „niedopowiedziane”. Najczęściej zaś bywają trudne w interpretacji, a rozstrzygnięcia zależą od opinii urzędnika.

Na każdym etapie inwestycji jej zgodność z podstawowymi definicjami planu miejscowego powinna być skrupulatnie weryfikowana.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

CZĘŚĆ 1 - MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego miały być panaceum na wszelkie bolączki związane z inwestycjami budowlanymi. Oczekiwali na nie zarówno doświadczeni jak i indywidualni inwestorzy. Obowiązują w niewielu gminach i pokrywają nieznaczny procentowo obszar dużych miast i aglomeracji, a tam, gdzie zostały uchwalone, nie rozwiązują podstawowych problemów inwestycyjnych.

Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami
Kraków, ul. Lwowska
projekt W2 Architekci

Podstawową przyczyną takiej sytuacji jest niejednoznaczna interpretacja zapisów planów i wynikające z nich różnorodne konflikty pomiędzy urzędnikami a inwestorami.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

SPIS TREŚCI

CZĘŚĆ 1
MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

ROZDZIAŁ 1
PLANY MIEJSCOWE – JAK JE CZYTAĆ BY NIE WPAŚĆ W PUŁAPKĘ

ROZDZIAŁ 2
PLANY MIEJSCOWE – ANALIZA TREŚCI

CZĘŚĆ 2
DECYZJE O USTALENIU WARUNKÓW ZABUDOWY

ROZDZIAŁ 3
DECYZJE „WZ” – WARUNKI UMOŻLIWIAJĄCE ICH WYDANIE

ROZDZIAŁ 4
DECYZJE „WZ” – PARAMETRY ZABUDOWY

ROZDZIAŁ 5
DECYZJE „WZ” – INNE USTALENIA

ROZDZIAŁ 6
DECYZJE „WZ” – NIUANSE

CZĘŚĆ 3
WNIOSKI

WSTĘP, CZĘŚĆ 2

W poradniku skupiamy się na zagadnieniach architektonicznych, planistycznych i prawnych związanych 

z przepisami techniczno - budowlanymi. Nie piszemy o zagadnieniach własnościowych i finansowych. Nie piszemy o inwestowaniu w nieruchomości jako formie lokaty kapitałowej. O tych zagadnieniach napisano już wiele publikacji. 

Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami
Kraków, Al. Pokoju
projekt W2 Architekci

Jesteśmy specjalistami w dziedzinie architektury i taki właśnie zakres wiedzy pragniemy Państwu przekazać. Skupiamy się na zagadnieniach związanych ze skuteczną realizacją inwestycji budowlanych, a w szczególności na właściwym wyborze nieruchomości gruntowej i właściwej ocenie jej potencjału budowlanego.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

WSTĘP, CZĘŚĆ 1

wiele już napisano na tematy związane z realizacjami inwestycji budowlanych. Pomimo tego ciągle, jako architekci, spotykamy się z Inwestorami, którzy po zakupie działki budowlanej nie mogą spełnić swoich marzeń o budowie upragnionego domu. 

Rozmawiamy również z przedstawicielami branży budowlanej, profesjonalistami, developerami, dla których realizacja planów inwestycyjnych niezmiennie wiąże się ze stawianiem czoła niespodziankom pojawiającym się w trakcie procesu projektowego.

Zadaliśmy sobie pytanie, dlaczego dochodzi do podobnych sytuacji. Odpowiedzią na nie jest niniejszy poradnik. Jest on raczej zbiorem odpowiedzi, ponieważ temat jest niezwykle złożony i nie można go ująć w ramy krótkiego artykułu. Dlatego powstała ta publikacja.

Inwestor indywidualny, który chce zbudować dom dla siebie i swojej rodziny znajdzie tu wyczerpujące źródło wiedzy, która może zapobiec utracie oszczędności całego życia.

Przedstawiciel branży budowlanej, Inwestor, developer może ten poradnik potraktować, jako źródło profesjonalnie przygotowanych informacji szkoleniowych dla kadry kierowniczej 

w przedsiębiorstwie.

Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami
Kraków, ul. Kordylewskiego
projekt W2 Architekci

W poradniku przedstawiamy podstawowe kroki zmierzające do właściwej oceny potencjału inwestycyjnego działki budowlanej oraz szereg pułapek czyhających na każdego inwestora w trakcie procesu inwestycyjnego. 

Zatem, zanim podejmiesz decyzję o zakupie działki budowlanej, przeczytaj nasz poradnik i zdobądź wiedzę o meandrach skutecznej realizacji inwestycji budowlanych.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt