ROZDZIAŁ 4 – DECYZJE „WZ” – PARAMETRY ZABUDOWY

W ramach procedury administracyjnej zmierzającej do uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przeprowadzana jest analiza urbanistyczna warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w granicach „obszaru analizowanego”, który jest wyznaczany przez urzędnika. Kryteria i zasady wyznaczania tego obszaru są (to nie nowość) płynne i niejednoznaczne. Należy jednak podjąć próbę samodzielnego wyznaczenia obszaru analizowanego, aby przewidzieć przyszłe zapisy decyzji o warunkach zabudowy.

Budynek biurowy
Kraków, ul. Christo Botewa
Projekt W2 Architekci

Wyznaczając granicę obszaru analizowanego (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki – nie mniejszej jednak niż 50m) oraz korzystając z dostępnych map, możemy przewidzieć podstawowe parametry przyszłego zagospodarowania terenu oraz zabudowy t.j.:

• Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki – jako średnią w obszarze analizowanym.
• Wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki – jako średnią w obszarze analizowanym.
• Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem – jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Uwagi: W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

• Szerokość elewacji frontowej – na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
• Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Uwagi: Wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Jeżeli wysokość, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

• Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Najważniejszym jednak parametrem określającym możliwości inwestycyjne działki budowlanej jest funkcja nowej zabudowy. Nie pozostaje ona do wyłącznej decyzji inwestora. Przyjęto bowiem zasadę „dobrego sąsiedztwa”, która nie zawsze oznacza dobre rozwiązania przestrzenne i urbanistyczne.

Budynek usługowo - mieszkalny
Kraków, Al. Pokoju
Projekt W2 Architekci

O ile budowa biurowca w sąsiedztwie kościoła, lub hali produkcyjnej wśród zabudowy jednorodzinnej jest oczywistym absurdem, o tyle budowa pawilonu handlowo – usługowego wśród zabudowy mieszkaniowej jest typowym uzupełnieniem funkcji w odpowiedzi na potrzeby życiowe mieszkańców. Katalog pożądanego współistnienia różnych funkcji jest długi. Decyzje „wz” skutecznie ograniczają takie możliwości, a także wprawiają w osłupienie inwestorów, którzy często muszą zweryfikować swoje plany inwestycyjne. 

Po szczegółowej analizie parametrów zagospodarowania terenu oraz istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym możemy z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć zapisy decyzji „wz”. Dzięki niej zyskujemy duży komfort podejmowania decyzji o zakupie działki budowlanej, przewidujemy potencjalne ryzyka, możemy również bardziej precyzyjnie zbilansować koszty przyszłej inwestycji. Wiedząc bowiem jak szczegółowej analizy dokonuje urzędnik, widzimy jednoznacznie jak daleko plany inwestycyjne mogą odbiegać od realnych możliwości oraz unikamy kolejnej pułapki.

Pułapka nr 8 polega ona pominięciu parametrów istniejącej, sąsiedniej zabudowy oraz sąsiedniego zagospodarowania terenu oraz ich wpływu na kształt planowanej inwestycji.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt