5. Wskaźnik ilości miejsc postojowych.
Obecnie obserwujemy, zwłaszcza w granicach dużych miast, presję administracji publicznej i opinii publicznej na zwiększenie ilości miejsc postojowych dla obsługi nowych inwestycji budowlanych. Tendencja jest w zasadnie właściwa, biorąc pod uwagę nieustanne problemy z parkowaniem w obszarach śródmiejskich – wykorzystywanie chodników i skwerów w celach parkingowych nieustannie obniża jakość przestrzeni miejskich i utrudnia komunikację pieszą.
Jest też oczywiście druga strona medalu. Inwestorzy zwracają uwagę na tendencje przeważające w wielu miastach europejskich, ograniczające ruch samochodowy w centrach miast. Niezbędną infrastrukturę parkingową zapewnia samorząd poprzez budowę wielopoziomowych parkingów na obrzeżach dzielnic śródmiejskich, ograniczając możliwość parkowania w centrum jedynie dla mieszkańców.
Po którejkolwiek ze stron „sporu” staniemy w tej sprawie zwracamy uwagę na wpływ wymaganej ilości miejsc postojowych na kształt inwestycji. W opisie tego wpływu posłużymy się kolejnym przykładem, który pośrednio weryfikuje też podstawowe założenie każdego planu miejscowego, a mianowicie ochronę ładu przestrzennego.
 |
Budynek mieszkalno-usługowy
Kraków, ul. Lwowska
projekt W2 Architekci |
Przykład obejmuje inwestycję w centrum zabytkowej dzielnicy, w której Inwestor planował budowę budynku mieszkalnego z usługami w zabudowie plombowej. Z definicji uzupełnienie zabudowy pierzejowej jest działaniem wskazanym w celu realizacji wyżej opisanego, nadrzędnego celu rewitalizacji zabytkowej tkanki miejskiej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że „luka” w pierzei zabytkowych kamienic, najczęściej niezagospodarowana, odsłaniająca szpetne ściany szczytowe sąsiednich budynków nie należy do stanu pożądanego.
Obowiązujący w tym rejonie plan miejscowy nakazuje realizacje miejsc postojowych w ilości 1,5 miejsca postojowego na 1 mieszkanie oraz 30 miejsc postojowych na każde 1000 m2 powierzchni użytkowej usług.
Aby ocenić realne możliwości realizacji takiej ilości miejsc postojowych dla przykładowej inwestycji musimy opisać nieco dokładniej charakterystykę budynku. Miał on więc być – zgodnie z zasadą kontynuacji charakteru zabudowy – obiektem cztero-kondygnacyjnym plus poddasze użytkowe (klasyczna kamienica) z klatką schodową usytułowaną centralnie, z czterema mieszkaniami na 1 kondygnacji. Mieszkania mogły mieć powierzchnię ok 40-50 m2 każde, czyli spełniającą zapotrzebowanie na rynku nieruchomości. W rezultacie mamy do czynienia z szesnastoma mieszkaniami oraz lokalami użytkowymi zlokalizowanymi w parterze o pow. ok. 200 m2.
Zaczynamy więc proste obliczenia matematyczne, z których wynika wymagana ilość miejsc postojowych na poziomie 30 sztuk.
Dalsza analiza przykładowej lokalizacji w kontekście zapisów planu ujawnia kolejne okoliczności. Działka budowlana poza obszarem, na którym można wybudować obiekt o gabarytach zbliżonych do budynków sąsiednich zawiera w sobie wewnętrzny obszar przeznaczony w planie pod zieleń (wewnętrzny zielony dziedziniec).
Zadajemy więc sobie pytanie gdzie lokalizować 30 miejsc postojowych.
- Lokalizacja parkingów na poziomie terenu, nawet przy założeniu rezygnacji z najniższej kondygnacji usługowej nie jest możliwa w realizacji ze względu na wymiary miejsc postojowych wraz z powierzchnią manewrową oraz ich odległości od granic działki i okien pomieszczeń mieszkalnych. Nawet przy nieuwzględnianiu tych odległości powierzchnia tych miejsc jest większa niż cała powierzchnia działki budowlanej.
- Lokalizacja parkingów na kondygnacji podziemnej nie jest możliwa ze względu na trudności komunikacyjne (rampy zjazdowe wraz dojazdem z właściwym promieniem skrętu zajmują 50% powierzchni działki).
Kolejne pytanie zostało więc postawione nieco inaczej. Jaką ilość miejsc postojowych można zrealizować na przedmiotowej działce, aby powstający obiekt mógł mieć gabaryty i formę zgodną z zasadą kontynuacji sąsiedniej zabudowy, zachowując jednocześnie zgodność ze wszystkimi przepisami dotyczącymi parkingów.
Odpowiedź: Na przedmiotowej działce można zrealizować 6 miejsc postojowych przy zachowaniu wszelkich obowiązujących przepisów oraz zapisów planu dotyczących realizacji „zielonego” dziedzińca. W tym celu konieczna była rezygnacja z usług w parterze gdzie należało zlokalizować parking.
Konsekwencje: W budynku można zlokalizować 4 mieszkania o powierzchni ok 200 m2 każde, nieużytkowe poddasze oraz parter z przeznaczeniem na zamknięty parking dla mieszkańców.
Przykład nie jest teoretyczny i odzwierciedla wpływ zapisów planu na możliwości realizacji inwestycji. Jej kształt będący rezultatem szeregu okoliczności jest nie do przyjęcia dla Inwestora. Oczywiście można powiedzieć, co często się zdarza, że zapewnienie właściwej obsługi komunikacyjnej w rejonie jest ważniejsze niż indywidualny interes developera. Oczywiście tak, ale rezultatem takiego podejścia jest ziejąca pustką „wyrwa” w tkance urbanistycznej, która nigdy i przez nikogo nie zostanie zabudowana. Stoi to w oczywistej sprzeczności z ideą planów miejscowych, które miały tworzyć ład urbanistyczny.
Zasady obsługi parkingowej definiowane w planach miejscowych poddają w wątpliwość zasadność realizacji wielu inwestycji budowlanych. W brew pozorom nie uważamy, że zawsze są wygórowane. Uważamy jednak, wracając do meritum, że potencjał inwestycyjny działki budowlanej należy zawsze oceniać w kontekście możliwości parkowania.
Pułapka nr 4 polega ona na niewłaściwej ocenie wpływu wymaganej przez plan ilości miejsc postojowych. Okazuje się zbyt często, że realizacja parkingów, nawet w małej ilości, uniemożliwia realizację obiektów kubaturowych o oczekiwanej powierzchni.
