ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

4. Wysokość zabudowy.

Na początek przykłady definicji:

Definicja 1 (przykładowy plan miejscowy): „wysokości budynku – należy przez to rozumieć wysokość określoną ilością kondygnacji nadziemnych lub liczoną w metrach od poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku do górnej płaszczyzny stropu nad najwyższą kondygnacją użytkową (łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy osłaniającej) lub do kalenicy dachu,”

Definicja 1 (Warunki techniczne): „Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.”

Budynek Mieszkalny Wielorodzinny
Kraków, ul. Kordylewskiego
projekt W2 Architekci

Powyższe przykłady służą stwierdzeniu faktu, że definicja wysokości budynków określona w planie miejscowym, może znacznie odbiegać od obowiązującej w przepisach odrębnych. Jego świadomość jest kluczowa przy ocenie potencjału inwestycyjnego działki budowlanej – zarówno tej przeznaczonej pod budowę dużej inwestycji kubaturowej, jak i domu jednorodzinnego. Nie każdy bowiem Inwestor indywidualny zadowoli się typowym domkiem – parter + poddasze użytkowe.

Analizę wpływu wysokości planowanej zabudowy realne możliwości budowania można rozpocząć od zadania kilku kluczowych pytań. 

Odpowiedzi na nie określą skalę możliwych rozbieżności pomiędzy planami budowlanymi Inwestora a realnymi możliwościami zabudowy działki budowlanej.

Pytanie 1: która z definicji obowiązuje w planie. Plan może definiować wysokość zabudowy lub odwoływać się do przepisów odrębnych.

Pytanie 2: Gdzie będzie zlokalizowane główne lub najniżej położone wejście do budynku. Ma to kolosalne znaczenie na działkach budowlanych ze spadkiem. Punkt rozpoczęcia pomiaru wysokości może znajdować się w najniżej lub najwyżej zlokalizowanym miejscu działki.

Pytanie 3: Czy budynek będzie posiadał wejście do kondygnacji przyziemnej. Na działkach posiadających duży spadek może okazać się, że kondygnacja pełniąca rolę piwnicy lub garażu zostanie zakwalifikowana jako nadziemna, co spowoduje, że wejście do niej będzie właśnie tym najniżej położonym wejściem, od którego należy rozpocząć pomiar wysokości. Generalnie rzecz biorąc kwalifikacja najniższej kondygnacji i zaliczenie jej do nadziemnej lub podziemnej robi wielką różnicę.

Pytanie 4: Jak urzędnik zinterpretuje prosty, wydawało by się, zapis określający poziom terenu przy wejściu do budynku. Nie wiemy bowiem, czy jest to poziom projektowany, czy istniejący i jak zostanie potraktowany w sytuacji wystąpienia schodów terenowych prowadzących do wejścia. Oczywiście, jak można się spodziewać interpretacje urzędników są skrajnie różne, ale częściej na niekorzyść Inwestorów.

Odpowiedzi na powyższe pytania może dostarczyć tylko koncepcja architektoniczno – budowlana, która poza tym zweryfikuje inne zagadnienia natury architektonicznej. O innych zagadnieniach z tej grupy piszemy w kolejnych rozdziałach, ale ich związek z zapisami planów miejscowych, podobnie jak wzajemne „zazębianie się” zagadnień jest faktem niezaprzeczalnym.

Efektem analizy zagadnień związanych z wysokością budynku jest określenie ilości kondygnacji, a w konsekwencji możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej budynku. Może okazać się, że ilość możliwych do wybudowania kondygnacji budynku jest mniejsza od planowanej. W sposób zasadniczy zmienia się więc ocena potencjału działki budowlanej.

Pułapka nr 3 polega ona na niewłaściwej ocenie wysokości budynku, a w konsekwencji możliwej do realizacji ilości kondygnacji i wynikającej z niej wielkości powierzchni użytkowej obiektu budowlanego. 

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

Należy również zwrócić uwagę, że „przeciętny” Inwestor planujący budowę domu jednorodzinnego równie często wpada w pułapkę „złej informacji”, a skutki zakupu działki budowlanej, która nie spełnia Jego oczekiwań mogą być równie dotkliwe i frustrujące.

Budynek świetlicy przy Szkole Podstawowej w Gdowie
projekt W2 Architekci

Nie możemy zapominać o nieustannym sprawdzaniu, czy analiza potencjału inwestycyjnego działki budowlanej opiera się o właściwe definicje, o czym wspominamy w Rozdziale 1. Wskaźnik powierzchni zabudowy należy rozpatrywać w oparciu o jej definicję określoną w planie, która może być odmienna od definicji w przepisach odrębnych.

Budynek świetlicy przy Szkole Podstawowej w Gdowie
projekt W2 Architekci

Ponadto w planach miejscowych pojawiają się zupełnie nowe pojęcia, odmienne od stosowanych dotychczas, np. jak „powierzchnia zainwestowania” uwzględniająca już powierzchnię przeznaczoną pod dojścia, dojazdy, parkingi i wszystkie inne rodzaje powierzchni nie będące powierzchnią biologicznie czynną. Tego typu nowe pojęcia są jednak rzadkością i są wprowadzane tylko w nielicznych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

Dokonujemy zatem analizy rozpoczętej w poprzednim artykule:

1. Na działce budowlanej należy zlokalizować miejsca postojowe dla samochodów osobowych. Ich ilość określa plan miejscowy, ale dla potrzeb przykładu możemy ją określić na poziomie 2 szt. w tym jedno dla osoby niepełnosprawnej. Powierzchnia tych miejsc wraz z powierzchnią manewrową to ok. 55,5 m2. 
2. Na działce budowlanej należy zlokalizować dojście dla pieszych, które w naszym przykładzie będzie miało powierzchnię ok. 15 m2 przy założeniu jego szerokości na poziomie 1,5 m oraz długości 10 m (od chodnika przy drodze, wzdłuż dojazdu i parkingu do wejścia do budynku).
3. Na działce należy zlokalizować śmietnik (jeżeli Inwestorowi zależy na przeznaczeniu jak największej powierzchni w obiekcie na funkcje usługowe). Jego powierzchnia to ok. 4 m2.

Nawierzchnia utwardzona na działce będzie miała powierzchnię ok. 74,5 m2. Daje ona procentowy udział w powierzchni działki na poziomie 7,45%.

Zespół zabudowy mieszkaniowej
Zielonki k/Krakowa
projekt W2 Architekci

Początkowo wydaje się, że problem nie zaistniał. Może on jednak pojawić się po odczytaniu w planie informacji na temat wymaganej powierzchni biologiczni czynnej. Otóż bardzo często zdarza się, że jej wartość jest uzupełnieniem powierzchni zabudowy do poziomu 100 %, czyli w naszym przykładzie będzie wynosić 70%. Szybko więc okazuje się, że budynek będzie mógł mieć powierzchnię zabudowy jedynie 225,5 m2! Będzie ona mniejsza od zakładanej o ok. 25%! 

Jeżeli budynek będzie przeznaczony do sprzedaży lub wynajmu wartość ta dodatkowo zyskuje na znaczeniu.

Przykład jest teoretyczny i oponent naszego toku myślenia może stwierdzić, że przy wymaganej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 20% nie ma żadnego problemu. Oczywiście każdą inwestycję należy traktować indywidualnie i jeden teoretyczny przypadek nie musi potwierdzać reguły. Jednakże przy większych inwestycjach mieszkaniowych lub komercyjnych należy zwrócić uwagę na następujące uwarunkowania:

1. Znaczne powierzchnie przeznaczone pod rozbudowane parkingi.
2. Duże powierzchnie dróg dojazdowych.
3. Rozbudowane dojścia dla pieszych – przy znacznym natężeniu ruchu pieszego o szerokości znacznie przekraczającym minimalną wartość 1,5 m.
4. Konieczność budowy dróg pożarowych, często z placem manewrowym dla samochodów straży pożarnej.
5. Konieczność budowy ramp zjazdowych do garaży podziemnych oraz pochylni dla osób niepełnosprawnych.
6. Konieczność realizacji innych elementów zagospodarowania terenu, które podnoszą wartość rynkową inwestycji np. Placów zabaw dla dzieci przy inwestycjach mieszkaniowych.

Z praktyki zawodowej wynika, że powierzchnia zagospodarowania terenu o przeznaczeniu innym niż zieleń i budynki może osiągać poziom od 10 do 30 % powierzchni działki inwestycyjnej. W skrajnych przypadkach przy dużych inwestycjach np. obiektów handlowych - nawet ponad 50 %.

Wnioskiem z powyższych rozważań będzie:

Pułapka nr 2. polega ona na powszechnej praktyce stosowanej przez wielu pośredników nieruchomości, którzy w informacji przekazywanej swoim klientom stosują uproszczoną i dalece niewystarczającą metodę określania maksymalnej powierzchni zabudowy. Nie może ona stanowić podstawy do planowania kosztów i przyszłych zysków z inwestycji budowlanej. A tym bardzie podjęcia decyzji o zakupie działki budowlanej.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

2. Przeznaczenie dopuszczalne

Określa uzupełniającą funkcję w obszarze planu. Często pojawia się zapis o maksymalnej dopuszczalnej powierzchni obiektów zaliczanych do funkcji dopuszczalnej.

Pułapka nr 1 polega na rozbieżności w interpretacji prostych w założeniu przepisów. Katalogi funkcji bywają niejasne, niepełne i niedoprecyzowane, ich definicje niejednoznaczne i nieujęte w zapisach planu. 

Budynek Szkoły Podstawowej
Bibice k/Krakowa
projekt W2 Architekci

3. Wskaźnik powierzchni zabudowy

Jeden z najważniejszych parametrów podlegających analizie. Pomimo prostej zasady obliczeń jest on źródłem nieustających i licznych błędów skutkujących niewłaściwą oceną maksymalnej dopuszczalnej powierzchni obiektów budowlanych. Błędy nie polegają na niewłaściwej interpretacji zapisów planu, a na nieuwzględnieniu w tej kalkulacji zagadnień architektoniczno – budowlanych oraz zapisów innych aktów prawnych.

Najczęściej wartość maksymalnej powierzchni zabudowy jest określana wskaźnikiem procentowym. Zatem inwestorzy zwykli stosować prostą matematykę w celu dokonania obliczeń. Idąc tym tropem formułujemy równanie:

Pz = (Pd * Wz) / 100

 

Gdzie:

Pz - Oczekiwana maksymalna powierzchnia zabudowy

Pd - Powierzchnia działki budowlanej

Wz – Wskaźnik procentowy określony w planie.

W dalszych rozważaniach posłużymy się przykładowymi wartościami, które unaocznią skalę popełnianych błędów, i tak:

Pd = 10 arów = 1000 m2.

Wz = 30%

Teoretycznie Inwestor chce wybudować mały budynek usługowy w celu prowadzenia nieokreślonej działalności usługowej. Przykładowe rozmiary działki 25 x 40 m.

Podczas zakupu działki Inwestor został zapewniony przez pośrednika nieruchomości, że będzie mógł wybudować obiekt o powierzchni zabudowy 300 m2 wynikającej z przeliczenia wzoru matematycznego.

W następnym odcinku dokonamy szczegółowej analizy przypadku.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt