Dokonujemy zatem analizy rozpoczętej w poprzednim artykule:
- Na działce budowlanej należy zlokalizować miejsca postojowe dla samochodów osobowych. Ich ilość określa plan miejscowy, ale dla potrzeb przykładu możemy ją określić na poziomie 2 szt. w tym jedno dla osoby niepełnosprawnej. Powierzchnia tych miejsc wraz z powierzchnią manewrową to ok. 55,5 m2.
- Na działce budowlanej należy zlokalizować dojście dla pieszych, które w naszym przykładzie będzie miało powierzchnię ok. 15 m2 przy założeniu jego szerokości na poziomie 1,5 m oraz długości 10 m (od chodnika przy drodze, wzdłuż dojazdu i parkingu do wejścia do budynku).
- Na działce należy zlokalizować śmietnik (jeżeli Inwestorowi zależy na przeznaczeniu jak największej powierzchni w obiekcie na funkcje usługowe). Jego powierzchnia to ok. 4 m2.
Nawierzchnia utwardzona na działce będzie miała powierzchnię ok. 74,5 m2. Daje ona procentowy udział w powierzchni działki na poziomie 7,45%.
 |
| Zespół zabudowy mieszkaniowej Zielonki k/Krakowa projekt W2 Architekci |
Początkowo wydaje się, że problem nie zaistniał. Może on jednak pojawić się po odczytaniu w planie informacji na temat wymaganej powierzchni biologiczni czynnej. Otóż bardzo często zdarza się, że jej wartość jest uzupełnieniem powierzchni zabudowy do poziomu 100 %, czyli w naszym przykładzie będzie wynosić 70%. Szybko więc okazuje się, że budynek będzie mógł mieć powierzchnię zabudowy jedynie 225,5 m2! Będzie ona mniejsza od zakładanej o ok. 25%!
Jeżeli budynek będzie przeznaczony do sprzedaży lub wynajmu wartość ta dodatkowo zyskuje na znaczeniu.
Przykład jest teoretyczny i oponent naszego toku myślenia może stwierdzić, że przy wymaganej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 20% nie ma żadnego problemu. Oczywiście każdą inwestycję należy traktować indywidualnie i jeden teoretyczny przypadek nie musi potwierdzać reguły. Jednakże przy większych inwestycjach mieszkaniowych lub komercyjnych należy zwrócić uwagę na następujące uwarunkowania:
- Znaczne powierzchnie przeznaczone pod rozbudowane parkingi.
- Duże powierzchnie dróg dojazdowych.
- Rozbudowane dojścia dla pieszych – przy znacznym natężeniu ruchu pieszego o szerokości znacznie przekraczającym minimalną wartość 1,5 m.
- Konieczność budowy dróg pożarowych, często z placem manewrowym dla samochodów straży pożarnej.
- Konieczność budowy ramp zjazdowych do garaży podziemnych oraz pochylni dla osób niepełnosprawnych.
- Konieczność realizacji innych elementów zagospodarowania terenu, które podnoszą wartość rynkową inwestycji np. Placów zabaw dla dzieci przy inwestycjach mieszkaniowych.
Z praktyki zawodowej wynika, że powierzchnia zagospodarowania terenu o przeznaczeniu innym niż zieleń i budynki może osiągać poziom od 10 do 30 % powierzchni działki inwestycyjnej. W skrajnych przypadkach przy dużych inwestycjach np. obiektów handlowych - nawet ponad 50 %.
Wnioskiem z powyższych rozważań będzie:
Pułapka nr 2. polega ona na powszechnej praktyce stosowanej przez wielu pośredników nieruchomości, którzy w informacji przekazywanej swoim klientom stosują uproszczoną i dalece niewystarczającą metodę określania maksymalnej powierzchni zabudowy. Nie może ona stanowić podstawy do planowania kosztów i przyszłych zysków z inwestycji budowlanej. A tym bardzie podjęcia decyzji o zakupie działki budowlanej.
W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz