ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

4. Wysokość zabudowy.

Na początek przykłady definicji:

Definicja 1 (przykładowy plan miejscowy): „wysokości budynku – należy przez to rozumieć wysokość określoną ilością kondygnacji nadziemnych lub liczoną w metrach od poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku do górnej płaszczyzny stropu nad najwyższą kondygnacją użytkową (łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy osłaniającej) lub do kalenicy dachu,”

Definicja 1 (Warunki techniczne): „Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.”

Budynek Mieszkalny Wielorodzinny
Kraków, ul. Kordylewskiego
projekt W2 Architekci

Powyższe przykłady służą stwierdzeniu faktu, że definicja wysokości budynków określona w planie miejscowym, może znacznie odbiegać od obowiązującej w przepisach odrębnych. Jego świadomość jest kluczowa przy ocenie potencjału inwestycyjnego działki budowlanej – zarówno tej przeznaczonej pod budowę dużej inwestycji kubaturowej, jak i domu jednorodzinnego. Nie każdy bowiem Inwestor indywidualny zadowoli się typowym domkiem – parter + poddasze użytkowe.

Analizę wpływu wysokości planowanej zabudowy realne możliwości budowania można rozpocząć od zadania kilku kluczowych pytań. 

Odpowiedzi na nie określą skalę możliwych rozbieżności pomiędzy planami budowlanymi Inwestora a realnymi możliwościami zabudowy działki budowlanej.

Pytanie 1: która z definicji obowiązuje w planie. Plan może definiować wysokość zabudowy lub odwoływać się do przepisów odrębnych.

Pytanie 2: Gdzie będzie zlokalizowane główne lub najniżej położone wejście do budynku. Ma to kolosalne znaczenie na działkach budowlanych ze spadkiem. Punkt rozpoczęcia pomiaru wysokości może znajdować się w najniżej lub najwyżej zlokalizowanym miejscu działki.

Pytanie 3: Czy budynek będzie posiadał wejście do kondygnacji przyziemnej. Na działkach posiadających duży spadek może okazać się, że kondygnacja pełniąca rolę piwnicy lub garażu zostanie zakwalifikowana jako nadziemna, co spowoduje, że wejście do niej będzie właśnie tym najniżej położonym wejściem, od którego należy rozpocząć pomiar wysokości. Generalnie rzecz biorąc kwalifikacja najniższej kondygnacji i zaliczenie jej do nadziemnej lub podziemnej robi wielką różnicę.

Pytanie 4: Jak urzędnik zinterpretuje prosty, wydawało by się, zapis określający poziom terenu przy wejściu do budynku. Nie wiemy bowiem, czy jest to poziom projektowany, czy istniejący i jak zostanie potraktowany w sytuacji wystąpienia schodów terenowych prowadzących do wejścia. Oczywiście, jak można się spodziewać interpretacje urzędników są skrajnie różne, ale częściej na niekorzyść Inwestorów.

Odpowiedzi na powyższe pytania może dostarczyć tylko koncepcja architektoniczno – budowlana, która poza tym zweryfikuje inne zagadnienia natury architektonicznej. O innych zagadnieniach z tej grupy piszemy w kolejnych rozdziałach, ale ich związek z zapisami planów miejscowych, podobnie jak wzajemne „zazębianie się” zagadnień jest faktem niezaprzeczalnym.

Efektem analizy zagadnień związanych z wysokością budynku jest określenie ilości kondygnacji, a w konsekwencji możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej budynku. Może okazać się, że ilość możliwych do wybudowania kondygnacji budynku jest mniejsza od planowanej. W sposób zasadniczy zmienia się więc ocena potencjału działki budowlanej.

Pułapka nr 3 polega ona na niewłaściwej ocenie wysokości budynku, a w konsekwencji możliwej do realizacji ilości kondygnacji i wynikającej z niej wielkości powierzchni użytkowej obiektu budowlanego. 

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt