ROZDZIAŁ 4 – DECYZJE „WZ” – PARAMETRY ZABUDOWY

W ramach procedury administracyjnej zmierzającej do uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przeprowadzana jest analiza urbanistyczna warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w granicach „obszaru analizowanego”, który jest wyznaczany przez urzędnika. Kryteria i zasady wyznaczania tego obszaru są (to nie nowość) płynne i niejednoznaczne. Należy jednak podjąć próbę samodzielnego wyznaczenia obszaru analizowanego, aby przewidzieć przyszłe zapisy decyzji o warunkach zabudowy.

Budynek biurowy
Kraków, ul. Christo Botewa
Projekt W2 Architekci

Wyznaczając granicę obszaru analizowanego (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki – nie mniejszej jednak niż 50m) oraz korzystając z dostępnych map, możemy przewidzieć podstawowe parametry przyszłego zagospodarowania terenu oraz zabudowy t.j.:

• Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki – jako średnią w obszarze analizowanym.
• Wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki – jako średnią w obszarze analizowanym.
• Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem – jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Uwagi: W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

• Szerokość elewacji frontowej – na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
• Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Uwagi: Wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Jeżeli wysokość, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

• Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Najważniejszym jednak parametrem określającym możliwości inwestycyjne działki budowlanej jest funkcja nowej zabudowy. Nie pozostaje ona do wyłącznej decyzji inwestora. Przyjęto bowiem zasadę „dobrego sąsiedztwa”, która nie zawsze oznacza dobre rozwiązania przestrzenne i urbanistyczne.

Budynek usługowo - mieszkalny
Kraków, Al. Pokoju
Projekt W2 Architekci

O ile budowa biurowca w sąsiedztwie kościoła, lub hali produkcyjnej wśród zabudowy jednorodzinnej jest oczywistym absurdem, o tyle budowa pawilonu handlowo – usługowego wśród zabudowy mieszkaniowej jest typowym uzupełnieniem funkcji w odpowiedzi na potrzeby życiowe mieszkańców. Katalog pożądanego współistnienia różnych funkcji jest długi. Decyzje „wz” skutecznie ograniczają takie możliwości, a także wprawiają w osłupienie inwestorów, którzy często muszą zweryfikować swoje plany inwestycyjne. 

Po szczegółowej analizie parametrów zagospodarowania terenu oraz istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym możemy z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć zapisy decyzji „wz”. Dzięki niej zyskujemy duży komfort podejmowania decyzji o zakupie działki budowlanej, przewidujemy potencjalne ryzyka, możemy również bardziej precyzyjnie zbilansować koszty przyszłej inwestycji. Wiedząc bowiem jak szczegółowej analizy dokonuje urzędnik, widzimy jednoznacznie jak daleko plany inwestycyjne mogą odbiegać od realnych możliwości oraz unikamy kolejnej pułapki.

Pułapka nr 8 polega ona pominięciu parametrów istniejącej, sąsiedniej zabudowy oraz sąsiedniego zagospodarowania terenu oraz ich wpływu na kształt planowanej inwestycji.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – zakończenie

W idealnej sytuacji wiemy już, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy może zostać wydana, a konsekwencje analizy wszystkich warunków wstępnych są akceptowalne. Jeżeli tak, to ciągle nie może być mowy o decyzji o zakupie działki budowlanej. W następnym artykule przystępujemy do analizy potencjalnych zapisów decyzji w zakresie parametrów przyszłej zabudowy.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 5

Warunek nr 5

Ustawodawca nie precyzuje katalogu przepisów odrębnych, więc każda inwestycja musi być rozpatrywana odrębnie. Można jednak wymienić zagadnienia i ograniczenia, które często występują w ramach praktyki zawodowej:

• Odległość planowanej zabudowy od linii kolejowej.
• Odległości planowanej zabudowy od krawędzi jezdni – różna dla różnych kategorii dróg.
• Odległość planowanej zabudowy od sieci energetycznych.
• Odległość planowanej inwestycji od gazociągu wysokiego ciśnienia.

Znamy następujące przypadki.

1. Inwestor zakupił działkę inwestycyjną w małej wsi, na której planował budowę domu jednorodzinnego. Przez działkę przebiegał gazociąg. Po analizie okazało się, że jest to gazociąg wysokiego ciśnienia. Gazociąg ten nie mógł stanowić źródła gazu dla planowanej inwestycji, a jego strefa ochronna wynosiła 15 m w każdą stronę. W pasie terenu o szerokości 30 m nie można lokalizować nie tylko zabudowy, ale również miejsc postojowych dla samochodów, garaży, nawet basenu przydomowego.
2. Inwestor zakupił działkę inwestycyjną przy drodze, dla której (zgodnie z opinią zarządcy drogi) minimalna odległość od krawędzi jezdni wynosiła 20 m. W konsekwencji pas terenu wolny od zabudowy zajmował połowę powierzchni działki.
3. Inwestor zakupił działkę inwestycyjną przy autostradzie (idealna lokalizacja dla funkcji centrum logistycznego) dla której odległość planowanej zabudowy od zewnętrznej krawędzi jedni wynosiła min. 50m. W konsekwencji powierzchnia zabudowy była mniejsza o 50% od planowanej.

Dom jednorodzinnyProjekt
W2 Architekci

Dodać należy, że powyższe ograniczenia związane z zapisami przepisów odrębnych obowiązują również na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 4

Warunek nr 4

Teren nie wymagający uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne to:

• Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III – do 0,5 ha włącznie.
• Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas IV – do 1,0 ha włącznie.
• Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas V-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, do 1,0 ha włącznie.

Teren objęty zgodną na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym – to generalnie teren, który w planach przewidywany był na cele inwestycyjne.

Zespół zabudowy mieszkaniowej w Żywcu
Projekt W2 Architekci

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 3

Zwracamy uwagę, że potwierdzenie przez zarządcę drogi dostępności komunikacyjnej działki budowlanej jest przez urzędy administracji publicznej traktowane również jako jeden z podstawowych kryteriów oceny warunku nr 3, czyli droga jako element infrastruktury technicznej może być, zdaniem jednostronnej oceny urzędnika, wystarczający lub nie dla planowanego zamierzenia budowlanego.

Przebudowa budynku na potrzeby oddziału Banku BGŻ S. A.
Projekt W2 Architekci

Dla przykładu cytat: „…Zarząd informuje, że w chwili obecnej ul. XXX nie ma odpowiednich parametrów technicznych, przez co nie ma możliwości wykonania zjazdu. Ponadto, w celu zagwarantowania prawidłowej i bezpiecznej obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji konieczna jest przebudowa / rozbudowa układu drogowego w rejonie planowanej inwestycji. W związku z powyższym wstrzymuje się wydanie oświadczenia o warunkach przyłączenia do dróg lądowych i możliwości połączenia z drogą publiczną dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego do czasu realizacji przez Gminę przebudowy układu drogowego.”

Oczywiście Inwestor może na własny koszt zrealizować układ drogowy opisany w powyższym przykładzie. Jednak obok kosztów inwestycyjnych związanych z realizacją układu drogowego zapewniającego właściwą obsługę komunikacyjną działce budowlanej, pojawiają się również dodatkowe koszty rozszerzonego zakresu dokumentacji projektowej, czasochłonne procedury administracyjne i związane z tym opóźnienia w realizacji inwestycji budowlanej. Bez przesady można stwierdzić, że czas realizacji dokumentacji wraz ze wszelkimi uzgodnieniami ulega co najmniej podwojeniu.

Warunek nr 3

Uzbrojenie terenu i możliwości jego wykorzystania dla planowanej inwestycji wynika wprost z warunków technicznych, które należy uzyskać od zarządców i właścicieli sieci infrastrukturalnych, a w szczególności sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i opadowej, sieci gazowej, energetycznej oraz ciepłowniczej.

Odmowy wydania decyzji „wz” ze względu na brak możliwości podłączenia do sieci infrastrukturalnych zdarzają się rzadko. Nie oznacza to jednak łatwej drogi prowadzącej do przyłączenia planowanych obiektów do tych sieci. Utrudnienia pojawiają się w sytuacji znacznych odległości planowanej inwestycji od sieci, do których możemy ją podłączyć, lub ich niewystarczające parametry. Konsekwencje są następujące:

• Konieczność budowy bądź przebudowy znacznego odcinka sieci – zwykle w pasach drogowych dróg bądź terenach prywatnych.
• Konieczność przeprowadzenia czasochłonnych procedur administracyjnych związanych z uzyskanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP).
• Konieczność znacznego rozszerzenia zakresu dokumentacji projektowej wraz z uzyskaniem prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane i uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Z naszego doświadczenia wynika, że inwestycje w infrastrukturę techniczną towarzyszącą budowie obiektów budowlanych są zaskoczeniem dla wielu inwestorów i nie są oni przygotowani finansowo na ich realizację. Dodatkowo, procedury związane z budową bądź przebudową sieci bywają barierą ostateczną ze względu na brak możliwości uzyskania prawa do nieruchomości, przez które przebiegają.

Pułapka nr 7 polega ona na niedocenianiu realizacji obiektów infrastrukturalnych w ogólnym bilansie finansowym inwestycji.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 2

Warunek nr 2

Fakt „przylegania” działki budowlanej do pasa drogi publicznej nie skutkuje stwierdzeniem dostępności komunikacyjnej. Istnieje wiele możliwości, w których pomimo bliskiego sąsiedztwa drogi dostępność będzie niemożliwa lub w znaczny sposób ograniczona. Za ową dostępność odpowiada zarządca drogi, który może zdefiniować jej warunki, lub też jej brak. W związku z tym:

Pułapka nr 6 polega na zbyt pochopnej ocenie dostępu do drogi publicznej tylko i wyłącznie na podstawie bliskiego sąsiedztwa pasa drogowego.

Zabudowa mieszkaniowa
Kraków, ul. Królowej Jadwigi
Projekt W2 Architekci

Jakie zatem niespodzianki mogą nas czekać po uzyskaniu opinii zarządcy drogi. Oto najważniejsze z nich:

• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest w pobliżu skrzyżowania dróg, budowa zjazdu może być utrudniona, lub ograniczona ze względu na jego odległość od tego skrzyżowania. Znamy przypadki działek, dla których budowa zjazdu nie była możliwa.
• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest przy pasie drogowym o wysokim natężeniu ruchu, budowa zjazdu może być połączona z koniecznością znacznej przebudowy istniejącej drogi miejskiej (również gminnej lub wojewódzkiej) np. poprzez budowę dodatkowych pasów wyłączenia i włączenia w ruch drogowy, budowę ronda, nowej sygnalizacji świetlnej lub innych elementów infrastruktury drogowej. Wspomnieć należy, że taka inwestycja drogowa, realizowana przecież na koszt inwestora (dodatkowa, znaczna  pozycja w bilansie finansowym inwestycji) może być związana z koniecznością uzyskania prawa do dysponowania nieruchomościami prywatnymi na cele budowlane. Może się to okazać niemożliwe bez względu na zaangażowanie finansowe inwestora.
• Jeżeli działka budowlana zlokalizowana jest w drugiej linii zabudowy z dostępem poprzez drogę wewnętrzną bądź gminną o niewystarczających parametrach technicznych, to zarządca tej drogi może zażądać jej znacznej przebudowy, np. poprzez realizację nowej nawierzchni asfaltowej, poszerzenia pasa drogowego (najczęściej po terenach prywatnych), budowy chodników itp.
• Jeżeli działka budowlana posiada zjazd, zarządca drogi może stwierdzić brak wystarczających parametrów technicznych tego zjazdu oraz nakazać jego przebudowę. Przebudowa zjazdu, chociaż najmniej uciążliwa w porównaniu z innymi zagrożeniami, bywa równie „kłopotliwa”, czasochłonna i kosztowna. Może bowiem wiązać się z koniecznością ingerencji w sąsiednie działki lub przebudową przepustu (w przypadku występowania rowu melioracyjnego), co znowu wiąże się z koniecznością wykonania operatu wodno-prawnego i uzyskania pozwolenia wodno-prawnego.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – warunek 1

Warunek nr 1

Pierwsze pytanie jakie sobie zadamy, aby stwierdzić, czy działki sąsiednie są zabudowane w sposób umożliwiający określenie wymagań dla nowej zabudowy to: co ustawodawca rozumie przez działkę sąsiednią? Odpowiedź wydaje się banalnie prosta – jednak są różne interpretacje tego pojęcia, ponieważ tenże ustawodawca nie podaje definicji. Dla jednych działki sąsiednie to działki bezpośrednio graniczące z działką na której planowana jest inwestycja. Dla innych zaś, są nimi wszystkie działki dostępne z tej samej drogi publicznej. Różnica jest kolosalna ponieważ w tych dwóch różnych interpretacjach dla tej samej planowanej inwestycji decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana lub też nie.

Pułapka nr 5 polega ona na niewłaściwej ocenie wpływu lokalizacji działki budowlanej oraz jej otoczenia na możliwość wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Dom pasywny
Projekt W2 Architekci

Jeżeli przyjmiemy pierwszą z przytoczonych definicji działki sąsiedniej odmowa wydania decyzji „wz” nastąpi jeżeli na działkach sąsiednich nie występuje jakakolwiek zabudowa. W drugiej sytuacji raczej się to nie zdarza, chociaż właśnie paradoksalnie wtedy inne zagadnienia nabierają większego znaczenia, o czym w rozdziale 4. To, jaka definicja działki sąsiedniej zostanie przyjęta zależy od urzędnika i praktyki przyjętej w danym urzędzie.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 3 DECYZJE „WZ” – WARUNKI UMOŻLIWIAJĄCE ICH WYDANIE

Sytuacja, w której dla potencjalnej działki inwestycyjnej decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie zostanie wydana zdarza się dość często. Efektem jest zwykle z niedowierzanie właściciela działki oraz potencjalnego inwestora, wynikające z braku wiedzy na temat procedur administracyjnych oraz zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Określmy więc warunki, jakie muszą być spełnione, aby decyzja „wz” mogła ujrzeć światło dzienne:

1. „Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.”
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”

Modernizacja zabytkowego dworu drewnianego
Konary k/Krakowa
Projekt W2 Architekci

Warunki te nie są, wbrew pozorom takie oczywiste, ze względu na często odmienną ich interpretację. Zmieniała się ona równolegle z występowaniem coraz bardziej nietypowych inwestycji oraz w ślad za orzeczeniami kolegiów odwoławczych i Sądów Administracyjnych w sytuacjach spornych. Prześledźmy więc kiedy będziemy narażeni na odmowę ustalenia warunków zabudowy.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

DECYZJE O USTALENIU WARUNKÓW ZABUDOWY (WZ)

Decyzje o warunkach zabudowy miały formułować zasady ustalania parametrów zabudowy w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tymczasowo – do momentu jego uchwalenia. 

Okazało się szybko, że większość inwestycji, przez wiele lat, „skazanych” było na te decyzje. Nadal są i długo będą. Plany powstają zbyt wolno i ciągle obejmują zbyt mało terenów. Dlatego tak dużo miejsca poświęcimy decyzjom „wz”. Na pewno przez wiele lat będą one ciągle kluczowym elementem procesu inwestycyjnego. 

Dom jednorodzinny - Zabierzów k/Krakowa
projekt W2 Architekci

Oczywiście w sytuacji idealnej kupujemy działkę z wydaną dla niej decyzją o warunkach zabudowy. Zdarza się ona jednak niezwykle rzadko. Dlatego analiza na tym etapie polega na zdefiniowaniu potencjalnych zapisów decyzji „wz”, tak, aby zakup działki inwestycyjnej wiązał się z jak najmniejszym ryzykiem.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

7. Inne zapisy planów miejscowych.

W ogólnych zapisach planów miejscowych, o czym mówi Zasada nr 2 w Rozdziale 1, pojawiają się m.in. zakazy i nakazy dla planowanej zabudowy, których często nie bierze się pod uwagę podczas analizy potencjału inwestycyjnego działki budowlanej. Mogą one mieć kolosalne znaczenie w kontekście planów inwestorskich, dlatego opiszemy kilka z nich.

• Konieczność zagospodarowanie terenów zieleni, często wchodzących w skład działki inwestycyjnej jako przestrzeni ogólnodostępnych.
• Nakaz zachowania i ochrony drzew rosnących na terenie inwestycji – Często ich wycięcie jest prawnie niemożliwe, a w sytuacji uzyskania takiej możliwości – koszt wycięcia może stanowić olbrzymią pozycję w kosztorysie inwestycji.
• Zakaz lokalizacji inwestycji mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Katalog takich inwestycji jest niezwykle rozbudowany, i wbrew pozorom nie dotyczą tylko obiektów przemysłowych.
• Zakaz lokalizacji urządzeń reklamowych lub ograniczenie ich wielkości – szczególne znaczenie dla inwestycji komercyjnych.
• Zakaz lokalizacji obiektów handlowych przekraczających podana w planie maksymalną powierzchnię – szczególne znaczenie dla możliwości realizacji wielkoprzestrzennych sklepów.

Aranżacja wnętrz budynku biurowego
Kraków, ul. Christo Botewa
projekt W2 Architekci

Należy zwrócić szczególną uwagę na potencjalną lokalizację działki budowlanej w obszarze terenów szczególnie chronionych – parków krajobrazowych lub ich otulin, a także w strefach ochrony konserwatorskiej. Związane z tym faktem ograniczenia mogą zrujnować każdą inwestycję.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

6. Forma architektoniczna obiektów budowlanych.

Dla wielu architektów sposób definiowania w planach miejscowych formy architektonicznej realizowanych obiektów stanowi nie lada problem. Szczegółowe wymagania dotyczące kształtu i nachylenia dachu, wysięgu okapów dachowych, materiałów wykończeniowych, a nawet kształtu i wielkości okien mogą niejednokrotnie stać w sprzeczności również z planami inwestora, szczególnie w kontekście funkcji obiektu.

W niektórych planach miejscowych dopuszcza się odstępstwa od niektórych zasad kształtowania zabudowy, np. dla „budynków o nowatorskich rozwiązaniach architektonicznych, wysokich walorach estetycznych stanowiących o podniesieniu wartości kulturowej miejsca”.

Aranżacja wnętrz budynku biurowego
Kraków, ul. Christo Botewa
Projekt W2 Architekci

Spełnienie jednak wyżej cytowanego warunku jest poddane subiektywnej ocenie urzędnika i w związku z tym jego zastosowanie wymaga podjęcia dużego ryzyka.

Ponadto analiza prawna wskazuje, że cytowany zapis jest niezgodny z prawem, na co wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 marca 2007 r. (II SA/Kr 1148/07).

Zalecamy więc szczególną ostrożność podczas stosowania tej teoretycznej „furtki” dla projektantów i inwestorów. Może okazać się, że nawet prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę zostanie podważona.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

5. Wskaźnik ilości miejsc postojowych.

Obecnie obserwujemy, zwłaszcza w granicach dużych miast, presję administracji publicznej i opinii publicznej na zwiększenie ilości miejsc postojowych dla obsługi nowych inwestycji budowlanych. Tendencja jest w zasadnie właściwa, biorąc pod uwagę nieustanne problemy z parkowaniem w obszarach śródmiejskich – wykorzystywanie chodników i skwerów w celach parkingowych nieustannie obniża jakość przestrzeni miejskich i utrudnia komunikację pieszą. 

Jest też oczywiście druga strona medalu. Inwestorzy zwracają uwagę na tendencje przeważające w wielu miastach europejskich, ograniczające ruch samochodowy w centrach miast. Niezbędną infrastrukturę parkingową zapewnia samorząd poprzez budowę wielopoziomowych parkingów na obrzeżach dzielnic śródmiejskich, ograniczając możliwość parkowania w centrum jedynie dla mieszkańców.

Po którejkolwiek ze stron „sporu” staniemy w tej sprawie zwracamy uwagę na wpływ wymaganej ilości miejsc postojowych na kształt inwestycji. W opisie tego wpływu posłużymy się kolejnym przykładem, który pośrednio weryfikuje też podstawowe założenie każdego planu miejscowego, a mianowicie ochronę ładu przestrzennego.

Budynek mieszkalno-usługowy
Kraków, ul. Lwowska
projekt W2 Architekci

Przykład obejmuje inwestycję w centrum zabytkowej dzielnicy, w której Inwestor planował budowę budynku mieszkalnego z usługami w zabudowie plombowej. Z definicji uzupełnienie zabudowy pierzejowej jest działaniem wskazanym w celu realizacji wyżej opisanego, nadrzędnego celu rewitalizacji zabytkowej tkanki miejskiej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że „luka” w pierzei zabytkowych kamienic, najczęściej niezagospodarowana, odsłaniająca szpetne ściany szczytowe sąsiednich budynków nie należy do stanu pożądanego.

Obowiązujący w tym rejonie plan miejscowy nakazuje realizacje miejsc postojowych w ilości 1,5 miejsca postojowego na 1 mieszkanie oraz 30 miejsc postojowych na każde 1000 m2 powierzchni użytkowej usług.

Aby ocenić realne możliwości realizacji takiej ilości miejsc postojowych dla przykładowej inwestycji musimy opisać nieco dokładniej charakterystykę budynku. Miał on więc być – zgodnie z zasadą kontynuacji charakteru zabudowy – obiektem cztero-kondygnacyjnym plus poddasze użytkowe (klasyczna kamienica) z klatką schodową usytułowaną centralnie, z czterema mieszkaniami na 1 kondygnacji. Mieszkania mogły mieć powierzchnię ok 40-50 m2 każde, czyli spełniającą zapotrzebowanie na rynku nieruchomości. W rezultacie mamy do czynienia z szesnastoma mieszkaniami oraz lokalami użytkowymi zlokalizowanymi w parterze o pow. ok. 200 m2.

Zaczynamy więc proste obliczenia matematyczne, z których wynika wymagana ilość miejsc postojowych na poziomie 30 sztuk.

Dalsza analiza przykładowej lokalizacji w kontekście zapisów planu ujawnia kolejne okoliczności. Działka budowlana poza obszarem, na którym można wybudować obiekt o gabarytach zbliżonych do budynków sąsiednich zawiera w sobie wewnętrzny obszar przeznaczony w planie pod zieleń (wewnętrzny zielony dziedziniec).

Zadajemy więc sobie pytanie gdzie lokalizować 30 miejsc postojowych.

• Lokalizacja parkingów na poziomie terenu, nawet przy założeniu rezygnacji z najniższej kondygnacji usługowej nie jest możliwa w realizacji ze względu na wymiary miejsc postojowych wraz z powierzchnią manewrową oraz ich odległości od granic działki i okien pomieszczeń mieszkalnych. Nawet przy nieuwzględnianiu tych odległości powierzchnia tych miejsc jest większa niż cała powierzchnia działki budowlanej.
• Lokalizacja parkingów na kondygnacji podziemnej nie jest możliwa ze względu na trudności komunikacyjne (rampy zjazdowe wraz dojazdem z właściwym promieniem skrętu zajmują 50% powierzchni działki).

Kolejne pytanie zostało więc postawione nieco inaczej. Jaką ilość miejsc postojowych można zrealizować na przedmiotowej działce, aby powstający obiekt mógł mieć gabaryty i formę zgodną z zasadą kontynuacji sąsiedniej zabudowy, zachowując jednocześnie zgodność ze wszystkimi przepisami dotyczącymi parkingów.

Zespół zabudowy mieszkaniowej w Ustroniu
projekt W2 Architekci

Odpowiedź: Na przedmiotowej działce można zrealizować 6 miejsc postojowych przy zachowaniu wszelkich obowiązujących przepisów oraz zapisów planu dotyczących realizacji „zielonego” dziedzińca. W tym celu konieczna była rezygnacja z usług w parterze gdzie należało zlokalizować parking.

Konsekwencje: W budynku można zlokalizować 4 mieszkania o powierzchni ok 200 m2 każde, nieużytkowe poddasze oraz parter z przeznaczeniem na zamknięty parking dla mieszkańców.

Przykład nie jest teoretyczny i odzwierciedla wpływ zapisów planu na możliwości realizacji inwestycji. Jej kształt będący rezultatem szeregu okoliczności jest nie do przyjęcia dla Inwestora. Oczywiście można powiedzieć, co często się zdarza, że zapewnienie właściwej obsługi komunikacyjnej w rejonie jest ważniejsze niż indywidualny interes developera. Oczywiście tak, ale rezultatem takiego podejścia jest ziejąca pustką „wyrwa” w tkance urbanistycznej, która nigdy i przez nikogo nie zostanie zabudowana. Stoi to w oczywistej sprzeczności z ideą planów miejscowych, które miały tworzyć ład urbanistyczny.

Zasady obsługi parkingowej definiowane w planach miejscowych poddają w wątpliwość zasadność realizacji wielu inwestycji budowlanych. W brew pozorom nie uważamy, że zawsze są wygórowane. Uważamy jednak, wracając do meritum, że potencjał inwestycyjny działki budowlanej należy zawsze oceniać w kontekście możliwości parkowania.

Pułapka nr 4 polega ona na niewłaściwej ocenie wpływu wymaganej przez plan ilości miejsc postojowych. Okazuje się zbyt często, że realizacja parkingów, nawet w małej ilości, uniemożliwia realizację obiektów kubaturowych o oczekiwanej powierzchni.

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

4. Wysokość zabudowy.

Na początek przykłady definicji:

Definicja 1 (przykładowy plan miejscowy): „wysokości budynku – należy przez to rozumieć wysokość określoną ilością kondygnacji nadziemnych lub liczoną w metrach od poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku do górnej płaszczyzny stropu nad najwyższą kondygnacją użytkową (łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy osłaniającej) lub do kalenicy dachu,”

Definicja 1 (Warunki techniczne): „Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.”

Budynek Mieszkalny Wielorodzinny
Kraków, ul. Kordylewskiego
projekt W2 Architekci

Powyższe przykłady służą stwierdzeniu faktu, że definicja wysokości budynków określona w planie miejscowym, może znacznie odbiegać od obowiązującej w przepisach odrębnych. Jego świadomość jest kluczowa przy ocenie potencjału inwestycyjnego działki budowlanej – zarówno tej przeznaczonej pod budowę dużej inwestycji kubaturowej, jak i domu jednorodzinnego. Nie każdy bowiem Inwestor indywidualny zadowoli się typowym domkiem – parter + poddasze użytkowe.

Analizę wpływu wysokości planowanej zabudowy realne możliwości budowania można rozpocząć od zadania kilku kluczowych pytań. 

Odpowiedzi na nie określą skalę możliwych rozbieżności pomiędzy planami budowlanymi Inwestora a realnymi możliwościami zabudowy działki budowlanej.

Pytanie 1: która z definicji obowiązuje w planie. Plan może definiować wysokość zabudowy lub odwoływać się do przepisów odrębnych.

Pytanie 2: Gdzie będzie zlokalizowane główne lub najniżej położone wejście do budynku. Ma to kolosalne znaczenie na działkach budowlanych ze spadkiem. Punkt rozpoczęcia pomiaru wysokości może znajdować się w najniżej lub najwyżej zlokalizowanym miejscu działki.

Pytanie 3: Czy budynek będzie posiadał wejście do kondygnacji przyziemnej. Na działkach posiadających duży spadek może okazać się, że kondygnacja pełniąca rolę piwnicy lub garażu zostanie zakwalifikowana jako nadziemna, co spowoduje, że wejście do niej będzie właśnie tym najniżej położonym wejściem, od którego należy rozpocząć pomiar wysokości. Generalnie rzecz biorąc kwalifikacja najniższej kondygnacji i zaliczenie jej do nadziemnej lub podziemnej robi wielką różnicę.

Pytanie 4: Jak urzędnik zinterpretuje prosty, wydawało by się, zapis określający poziom terenu przy wejściu do budynku. Nie wiemy bowiem, czy jest to poziom projektowany, czy istniejący i jak zostanie potraktowany w sytuacji wystąpienia schodów terenowych prowadzących do wejścia. Oczywiście, jak można się spodziewać interpretacje urzędników są skrajnie różne, ale częściej na niekorzyść Inwestorów.

Odpowiedzi na powyższe pytania może dostarczyć tylko koncepcja architektoniczno – budowlana, która poza tym zweryfikuje inne zagadnienia natury architektonicznej. O innych zagadnieniach z tej grupy piszemy w kolejnych rozdziałach, ale ich związek z zapisami planów miejscowych, podobnie jak wzajemne „zazębianie się” zagadnień jest faktem niezaprzeczalnym.

Efektem analizy zagadnień związanych z wysokością budynku jest określenie ilości kondygnacji, a w konsekwencji możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej budynku. Może okazać się, że ilość możliwych do wybudowania kondygnacji budynku jest mniejsza od planowanej. W sposób zasadniczy zmienia się więc ocena potencjału działki budowlanej.

Pułapka nr 3 polega ona na niewłaściwej ocenie wysokości budynku, a w konsekwencji możliwej do realizacji ilości kondygnacji i wynikającej z niej wielkości powierzchni użytkowej obiektu budowlanego. 

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt

ROZDZIAŁ 2 - PLANY MIEJSCOWE - ANALIZA TREŚCI, ciąg dalszy

Należy również zwrócić uwagę, że „przeciętny” Inwestor planujący budowę domu jednorodzinnego równie często wpada w pułapkę „złej informacji”, a skutki zakupu działki budowlanej, która nie spełnia Jego oczekiwań mogą być równie dotkliwe i frustrujące.

Budynek świetlicy przy Szkole Podstawowej w Gdowie
projekt W2 Architekci

Nie możemy zapominać o nieustannym sprawdzaniu, czy analiza potencjału inwestycyjnego działki budowlanej opiera się o właściwe definicje, o czym wspominamy w Rozdziale 1. Wskaźnik powierzchni zabudowy należy rozpatrywać w oparciu o jej definicję określoną w planie, która może być odmienna od definicji w przepisach odrębnych.

Budynek świetlicy przy Szkole Podstawowej w Gdowie
projekt W2 Architekci

Ponadto w planach miejscowych pojawiają się zupełnie nowe pojęcia, odmienne od stosowanych dotychczas, np. jak „powierzchnia zainwestowania” uwzględniająca już powierzchnię przeznaczoną pod dojścia, dojazdy, parkingi i wszystkie inne rodzaje powierzchni nie będące powierzchnią biologicznie czynną. Tego typu nowe pojęcia są jednak rzadkością i są wprowadzane tylko w nielicznych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego

W2 Architekci Piotr Wiśniewski, architekt