1. Wielkość obszaru analizowanego.
Jak wiadomo „diabeł tkwi w szczegółach”. W niewielkim zakresie, ale jednak możemy sterować przebiegiem bądź zakresem dokonywanej przez urzędnika analizy urbanistycznej. Możemy na przykład zdecydować, jaką wielkość będzie miał obszar analizowany. Aby tego dokonać musimy zdecydować o umiejscowieniu tzw. frontu działki. Jest to bowiem część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę budowlaną. Zwracamy uwagę na fakt, że umiejscowienie głównego wejścia lub wjazdu do budynku nie wpływa na umiejscowienie frontu działki.
 |
Przebudowa budynku na potrzeby oddziału Banku BGŻ S.A.
Projekt W2 Architekci |
Aby pewna „manipulacja” decyzjami urzędnika mogła się powieść i skutkować pozytywnymi efektami muszą być spełnione pewne warunki:
- Musimy mieć do czynienia z działką narożną, czyli sąsiadującą z co najmniej dwoma drogami.
- Działka budowlana powinna mieć kształt zbliżony do prostokąta – ze zdecydowana różnicą pomiędzy jej szerokością i długością
Jeżeli taką właśnie działką dysponujemy podejmujemy decyzję o lokalizacji głównego wjazdu lub wejścia na działkę. Jeżeli ten wjazd lub wejście będzie zlokalizowane na dłuższym boku działki to obszar analizowany przez urzędnika będzie większy. Jeżeli na krótszym – to mniejszy. Ma to kolosalne znaczenie w terenach mocno zurbanizowanych i obszarach śródmiejskich. Jeżeli bowiem charakter sąsiedniej zabudowy i sąsiedniego zagospodarowania ma tak duży wpływ na kształt przyszłej inwestycji budowlanej to powinniśmy zdecydować jaki rodzaj sąsiedztwa „włączamy” w obszar analizowany.
Jeden przykład wydaje się bardzo obrazowy. Jeżeli w bliskim sąsiedztwie występuje zabudowa niska, a w dalszym sąsiedztwie występuje zabudowa wysoka, to zwiększenie obszaru analizowanego (poprzez świadomy wybór frontu działki) może spowodować objęcie wysokiej zabudowy jego granicami. Efektem będzie znacznie większa średnia wysokość zabudowy w obszarze analizowanym, a w konsekwencji większe możliwości inwestycyjne. Podobna sytuacja dotyczy innych wskaźników zabudowy opisanych w Rozdziale 4, a w zasadzie wszystkich, łącznie z kluczowym parametrem polegającym na kontynuacji funkcji.
2. Wysokość zabudowy.
W przypadku inwestycji realizowanych w oparciu o decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wysokość (górnej krawędzi elewacji frontowej, a nie budynku) mierzymy od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Możemy więc „manipulować” lokalizacją głównego wejścia, aby osiągnąć zamierzone cele inwestycyjne. Ma to szczególne znaczenie w kontekście działek zróżnicowanych wysokościowo.
Projektując obiekty przekryte dachami spadzistymi zwracamy również uwagę na kierunek połaci dachowych i kalenicy w stosunku do frontu działki. W usytuowaniu równoległym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzy się do okapu, w prostopadłym zaś – do kalenicy.
3. Inwestycje w istniejącą zabudowę.
Jeżeli rozpatrujemy działkę budowlaną, na której znajduje się istniejąca zabudowa, która nie spełnia oczekiwań inwestora lub jest w stanie technicznym przesądzającym o rozbiórce – wstrzymaj buldożery! Aby zobrazować ten apel opiszemy przykład, dla którego rozbiórka istniejącego obiektu budowlanego – bez względu na jego stan – oznaczała przekreślenie rentowności finansowej inwestycji.
Przykład dotyczy sytuacji, kiedy to istniejący obiekt wybudowany w latach 70-tych zajmował 95% powierzchni działki budowlanej. Analiza zabudowy w obszarze analizowanym wskazywała na możliwość uzyskania wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie niespełna 40%. Nie ma przy tym znaczenia fakt istnienia na działce inwestycyjnej wysokiego wskaźnika zabudowy.
Przepisy są tak skonstruowane, że wskaźnik ten, dla nowej zabudowy, jest średnią obszaru analizowanego.
Jedyną decyzją jaką należało podjąć w tej sytuacji było podjęcie inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie istniejącego obiektu budowlanego, choćby z jego istniejącej struktury pozostała jedynie jedna ściana. A może właśnie szczególnie dlatego.
4. Druga linia zabudowy.
Budowa obiektów w drugiej linii zabudowy może okazać się niemożliwa, jeżeli w sąsiedztwie nie występują podobne przypadki. Możliwe bowiem jest wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy nie tylko od strony „frontu działki”, ale również w głębi terenu inwestycji. Ogranicza się w ten sposób wykorzystanie wąskich i długich działek inwestycyjnych usytuowanych prostopadle do drogi.
5. Budowa „po drugiej stronie ulicy”
Jeżeli istniejąca zabudowa zlokalizowana jest po jednej ze stron pasa drogowego, druga strona zaś jest wolna od jakiejkolwiek zabudowy, to uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy może okazać się niemożliwe. W takiej sytuacji występuje brak podstaw do wyznaczenia jakiejkolwiek linii zabudowy, jako kontynuacji zabudowy istniejącej.
